11 SKIES轉型 在於機場城市聯動｜葉文祺
發佈時間：06:00 2026-10-28 HKT
機管局已與新世界發展達成協議，將於2027年4月接收11 SKIES項目，以及目標於2028至2029年起陸續投入營運，並擬為商場改名，將約一半樓面用作娛樂，其餘用作餐飲零售。然而，改名與調整用途只是轉型的起點。若營運思維仍僅停留於出租樓面、引入商戶，便難以充分發揮機管局接手的戰略價值。轉型的關鍵，是重新確立項目與航空網絡、旅客需求及SKYTOPIA的關係：以零售連接不同市場，以獨特內容吸引客流，再透過機場城市聯動延長旅客停留，從而形成相互支撐的發展模式。
機管局掌握連繫全球的航空網絡，有別於一般發展商優勢，正是建立上述模式基礎。一般發展商主要依靠地段與租戶組合吸引顧客，機管局則可透過航空網絡接觸廣泛國際客群。現時香港國際機場約有140間航空公司營運，連接逾200個航點，2025年客運量達6100萬人次，提供拓展國際市場窗口條件。
循此方向，轉型後的11 SKIES可建立雙向品牌門戶，既讓香港與內地品牌接觸海外消費者，也可成為國際文創品牌探索大灣區市場試點，打造兼具展示與市場拓展功能的平台。商戶組合亦可與航線拓展互相配合，例如在新航線開通時，引入目的地特色品牌及飲食體驗，以「先體驗、後出發」推廣新航點，讓零售內容與航空網絡互相帶動。不過，航空網絡提供接觸客群機會，不代表旅客必然到訪；轉化機場人流為商場客流，關鍵為吸引旅客專程體驗。
善用航空網絡拓展品牌零售
要讓娛樂成為吸引旅客專程到訪的理由，商場須提供其他地方難以複製、並能持續吸引旅客重訪的內容。以引入「超級IP」為例，展示知名角色與設置打卡裝置以外，還須將品牌吸引力轉化為可深入參與、持續更新的活動。項目可爭取國際影視或遊戲品牌的區域獨家合作，推出互動劇場及限時任務；亦可與香港電影業合作，開發動作特技及虛擬拍攝體驗，把本地文化轉化為旅遊產品；再配合飛行模擬、機艙服務及機場職業探索活動，串連國際內容、香港特色與航空主題，建立鮮明定位。
突破租賃模式打造獨特體驗
這類內容需要機管局突破單純收租模式，與合作夥伴開發及持續更新，塑造香港機場獨有吸引力。然而，單一項目所能承載活動與客群有限。要延長旅客停留，須與周邊會展、表演及水上活動銜接，將一次到訪發展為完整旅程。
夥「機場城市」發揮海陸空協同
11 SKIES轉型不能只着眼於商場本身，而須放在SKYTOPIA的整體布局之中。相關規劃包括亞洲國際博覽館第二期約2萬人的表演場館、約500個泊位的遊艇港灣、水上休閒活動區及海濱配套。這些設施若集聚起來，在活動安排與旅客體驗上互相配合，才能共同提升機場城市的吸引力。
要讓各項設施形成協同效益，須同時整合海、陸、空交通與區內活動。航空網絡可帶來國際商旅及參與演藝活動的客群；港珠澳大橋與鐵路網絡可接駁香港及大灣區旅客；遊艇港灣與水上休閒區則可帶動岸上餐飲、購物及娛樂需求。配合交通接駁及協調一致的活動日曆，旅客便較容易將會展、表演、水上休閒與11 SKIES的購物娛樂納入同一行程，促進客流在機場城市內流動，為零售與娛樂拓展穩定、多元的客源。
機管局接手11 SKIES的價值，正是有條件整合上述環節：由航空網絡開拓市場機遇，以獨特內容創造到訪理由，再透過機場城市聯動豐富行程、延長停留。轉型能否成功，關鍵為樓面如何分配，及能否結合交通、商業與旅遊資源，將機場基建優勢轉化為持續經濟動能。
葉文祺
團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監
