11 SKIES转型 在于机场城市联动｜叶文祺
发布时间：06:00 2026-10-28 HKT
机管局已与新世界发展达成协议，将于2027年4月接收11 SKIES项目，以及目标于2028至2029年起陆续投入营运，并拟为商场改名，将约一半楼面用作娱乐，其余用作餐饮零售。然而，改名与调整用途只是转型的起点。若营运思维仍仅停留于出租楼面、引入商户，便难以充分发挥机管局接手的战略价值。转型的关键，是重新确立项目与航空网络、旅客需求及SKYTOPIA的关系：以零售连接不同市场，以独特内容吸引客流，再透过机场城市联动延长旅客停留，从而形成相互支撑的发展模式。
机管局掌握连系全球的航空网络，有别于一般发展商优势，正是建立上述模式基础。一般发展商主要依靠地段与租户组合吸引顾客，机管局则可透过航空网络接触广泛国际客群。现时香港国际机场约有140间航空公司营运，连接逾200个航点，2025年客运量达6100万人次，提供拓展国际市场窗口条件。
循此方向，转型后的11 SKIES可建立双向品牌门户，既让香港与内地品牌接触海外消费者，也可成为国际文创品牌探索大湾区市场试点，打造兼具展示与市场拓展功能的平台。商户组合亦可与航线拓展互相配合，例如在新航线开通时，引入目的地特色品牌及饮食体验，以「先体验、后出发」推广新航点，让零售内容与航空网络互相带动。不过，航空网络提供接触客群机会，不代表旅客必然到访；转化机场人流为商场客流，关键为吸引旅客专程体验。
善用航空网络拓展品牌零售
要让娱乐成为吸引旅客专程到访的理由，商场须提供其他地方难以复制、并能持续吸引旅客重访的内容。以引入「超级IP」为例，展示知名角色与设置打卡装置以外，还须将品牌吸引力转化为可深入参与、持续更新的活动。项目可争取国际影视或游戏品牌的区域独家合作，推出互动剧场及限时任务；亦可与香港电影业合作，开发动作特技及虚拟拍摄体验，把本地文化转化为旅游产品；再配合飞行模拟、机舱服务及机场职业探索活动，串连国际内容、香港特色与航空主题，建立鲜明定位。
突破租赁模式打造独特体验
这类内容需要机管局突破单纯收租模式，与合作伙伴开发及持续更新，塑造香港机场独有吸引力。然而，单一项目所能承载活动与客群有限。要延长旅客停留，须与周边会展、表演及水上活动衔接，将一次到访发展为完整旅程。
伙「机场城市」发挥海陆空协同
11 SKIES转型不能只着眼于商场本身，而须放在SKYTOPIA的整体布局之中。相关规划包括亚洲国际博览馆第二期约2万人的表演场馆、约500个泊位的游艇港湾、水上休闲活动区及海滨配套。这些设施若集聚起来，在活动安排与旅客体验上互相配合，才能共同提升机场城市的吸引力。
要让各项设施形成协同效益，须同时整合海、陆、空交通与区内活动。航空网络可带来国际商旅及参与演艺活动的客群；港珠澳大桥与铁路网络可接驳香港及大湾区旅客；游艇港湾与水上休闲区则可带动岸上餐饮、购物及娱乐需求。配合交通接驳及协调一致的活动日历，旅客便较容易将会展、表演、水上休闲与11 SKIES的购物娱乐纳入同一行程，促进客流在机场城市内流动，为零售与娱乐拓展稳定、多元的客源。
机管局接手11 SKIES的价值，正是有条件整合上述环节：由航空网络开拓市场机遇，以独特内容创造到访理由，再透过机场城市联动丰富行程、延长停留。转型能否成功，关键为楼面如何分配，及能否结合交通、商业与旅游资源，将机场基建优势转化为持续经济动能。
叶文祺
团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监
