按揭現金回贈加碼為何首期不減反增小心一個隱藏風險｜曹德明

更新時間：06:00 2026-10-12 HKT
發佈時間：06:00 2026-10-12 HKT

本港大型銀行自年初起積極爭取按揭業務，推出多元化的按揭計劃以吸引優質客戶。目前有兩間大型銀行將定息按揭計劃延長至今年底，定息期內息率固定為2.93厘；另一大型銀行則早前推出「先P後H」按揭計劃應戰，該計劃首兩年或三年的息率更低至2.68厘。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，四大銀行的現樓按揭市佔率已連續5個月維持在七成半以上的高水平。

由於住宅按揭市場競爭激烈，部分中小型銀行為提升競爭力，近期開始提高按揭現金回贈，以爭取今年全年以至明年初的按揭業績。針對特定優質客戶或條件，相關回贈甚至更為優厚。近日市場傳聞有中小型銀行加碼按揭現金回贈，最高可達2%。預計銀行間的按揭戰將持續至年底，而銀行對住宅按揭態度積極，對樓市有正面支持。

不過，現時市場上的按揭計劃五花八門，各有優勢，建議買家事前先了解每項計劃的條款及細節，並選擇最合適的按揭產品。

物業買賣完成後銀行才支付回贈

對於有意選用高回贈按揭計劃的買家，筆者提醒，若借款人獲得的按揭回贈超過貸款額1%，銀行在審批時須將整筆回贈金額從按揭貸款額中直接扣除。舉例說明，若有買家購買一個價值500萬元的單位，原先預計借七成按揭，即貸款額為350萬元，而他選擇的銀行提供2%的按揭現金回贈，由於回贈超過1%，銀行計算貸款額時會將350萬元（原貸款額）扣除70,000元（回贈金額），即最終實際批出貸款額為343萬元。換言之，首期預算將由150萬元增加至157萬元。

由於物業買賣完成後，銀行才會支付整筆現金回贈給買家，買家需先「抬錢」上會。對於資金緊絀的新手買家而言，如果預算「計到盡」且未預留足夠的流動現金，一旦遇到上述情況，反而可能因首期突然增加而超出預算。建議選擇高回贈按揭計劃的買家應預留更多備用資金以應對突發狀況，確保順利上會。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明