初級大人買樓必學！獲批按揭始知律師樓「唔On List」 臨近成交恐撻訂？大律師教4招應對

樓宇買賣涉及金額龐大，委託律師處理手續本屬正常程序；不過，近日有自稱「初級大人」的準業主在社交平台發文表示，在銀行簽妥按揭文件後、距離成交期不足1個月，才獲通知所聘律師樓不在該銀行的認可律師樓名單之列，需在「轉律師樓」與「轉銀行」之間作出抉擇，不滿銀行職員「唔一早講話唔On List」。執業大律師陸偉雄接受《星島頭條》查詢時解釋，銀行設立認可律師樓名單，主要考慮律師樓處理按揭及物業交易的經驗；而買家在簽訂臨時買賣合約、委託律師樓及申請按揭時，均應主動向銀行核實有關律師樓是否獲接受。

簽按揭後才知律師樓「不On List」

事主表示，約一星期前已到銀行簽署按揭文件，並向銀行提供所委聘律師樓的資料，當時職員未有提出異議。惟銀行其後才通知，該律師樓並不在銀行的認可律師樓名單內，要求事主另覓獲認可的律師樓，或改向其他銀行申請按揭。由於距離成交期僅約三星期，事主大感徬徨，擔心不論轉律師樓還是轉銀行，均未必能趕及原定成交日期，「大佬呀，一早畀晒律師樓卡片畀銀行，你唔一早講話唔On List」。

帖文引起熱議，不少人認為時間緊迫的話，「轉律師樓」是較實際選擇；反之，如改向另一間銀行申請按揭，便須重新估價、審批及處理文件，整個程序動輒需時一至兩星期，未必趕得及原定成交日期。另有人建議，事主可要求原有律師樓尋找合作的認可律師樓「駁腳」，由另一間獲銀行認可的律師樓處理按揭相關文件。

事主最終表示，在多次向銀行跟進後，銀行稱可作特別批核，容許原有律師樓繼續處理，希望可於本月底順利成交。

銀行「On List」律師樓是甚麼？

買家承造按揭時，需委託一間律師樓處理整個樓宇買賣過程及相關文件手續，而銀行一般只接受列入其內部認可名單的律師樓，俗稱「On List」律師樓，替買家處理按揭事宜。

陸偉雄表示，銀行設立認可律師樓名單時，通常會考慮律師樓的規模、過往與銀行的合作關係，以及是否具備處理同類按揭及物業交易的經驗。

律師在物業交易中，並非只是閱讀或照搬法律文件，而是肩負把關、監察及提出查詢的角色，包括審視文件有否遺漏重要契約、條款是否清晰，以及有否細節需要由律師或上手業主進一步交代。

由於香港物業種類繁多，不同物業的樓契內容、限制及處理程序各有不同。以居屋為例，交易或涉及轉讓限制、補地價，以及向房屋署核實買家資格等程序，均需要具相關經驗的律師妥善處理。銀行為保障自身權益，一般較傾向接受熟悉物業交易、具備相關處理紀錄的律師樓，並將其納入認可名單。買家若使用名單內律師樓，銀行通常較願意配合處理按揭安排，程序亦有機會較順暢。

不過，律師樓未被列入某間銀行的名單，並不代表該律師樓一定不能處理樓宇買賣，但銀行或需進行較多審查及文件核實，按揭程序因而可能延長。要留意的是，由於物業買賣設有既定成交日期，如因按揭問題延誤，買家隨時面對撻訂風險。

一般而言，在律師費相差不大的情況下，買家宜優先選擇獲按揭銀行認可、熟悉物業交易程序及處理效率較高的律師樓，以減少按揭審批及成交期間出現枝節。

陸偉雄：買家應主動向銀行核實

對於事主稱早已將律師樓卡片交予銀行，但銀行直至成交前約3星期才通知有關律師樓不在認可名單內，陸偉雄認為，主要責任在於買家。他解釋，買家既然需要申請按揭及委託律師樓，便應主動向銀行核實心儀律師樓是否獲接受。無論是簽署臨時買賣合約、委託律師樓，還是向銀行申請按揭時，買家均應及早提出相關查詢。

他又以銀行估價為例，指不少買家在正式簽約前，已會向銀行了解初步估值。假如銀行估值為1,000萬元，而物業成交價為980萬元，買家便會較安心。相同道理，買家在與銀行初步商討按揭時，亦應查詢銀行有否指定律師樓，或索取銀行可接受的律師樓名單，再作出委託安排。

陸偉雄認為，若買家貿然委託一間並非銀行指定、亦不在認可名單內的律師樓，銀行不接受有關安排的機會甚高。

至於事主所指原有律師樓曾稱「所有銀行都做到」，陸偉雄認為，這種說法值得質疑。他指出，每間銀行均有各自較熟悉或傾向接受的律師樓，即使一間律師樓獲某銀行列入認可名單，亦不代表其他銀行必然接受。

他認為，較專業的律師應向客戶清楚交代，不同銀行有不同認可或偏好的律師樓名單，並提醒客戶先向貸款銀行核實，而非作出「所有銀行都做到」的籠統保證。

成交期逼近 可考慮4方案應對

若買家距離成交期不足一個月，才發現所聘律師樓不獲按揭銀行接受，陸偉雄指，買家可按個人財務狀況、交易時間及額外成本，考慮以下4個方案：

1. 轉往另一銀行申請按揭

買家須先比較新銀行的物業估價是否足夠、按揭成數能否配合需要，以及息率是否處於合理市場水平。同時，重新申請及審批需時，未必能趕及原定成交。

2. 改聘獲銀行認可律師樓

買家可改聘另一獲銀行認可律師樓；或可委託原先聘用的律師樓，協助轉介或接駁至另一間獲銀行認可律師樓，俗稱「駁腳律師樓」，繼續處理按揭相關手續，並要求對方加快跟進按揭文件、查契及成交程序，嘗試把一般約需1個月完成的流程，壓縮至3星期甚至2星期內完成。

不過，這類安排一般會衍生額外的「駁腳費」，並由買家承擔。相關收費並無統一標準，會視乎交易複雜程度、距離成交日期尚餘的時間、文件處理進度及個別律師樓的安排而定，市場收費一般約數千元不等。

此外，如需加急處理，買家或須支付較高律師費。陸偉雄認為，若可避免延遲成交、被沒收訂金，甚至遭賣方追討損失，相關額外開支或屬較可接受的成本。

3. 透過律師申請延遲成交

買家可由律師致函賣方，交代按揭安排出現障礙，要求延後成交日期。不過，陸偉雄提醒，買家或需提供補償或其他利益，而賣方亦未必願意接受。

4. 研究短期融資應急周轉

在極趕急的情況下，買家可研究由財務公司提供短期資金周轉，以填補原有按揭未能及時完成的資金缺口。不過，相關安排的利息及費用通常較高，買家應審慎評估還款能力、法律責任及整體成本。

陸偉雄表示，今次個案最終獲銀行接受由原有律師樓繼續處理文件，惟強調情況不能一概而論，銀行亦可能只是因應個案特殊情況而作出特別安排。

他重申，準買家日後在買樓初期，除要查詢銀行估價及按揭條款外，亦應主動向銀行了解有否指定律師樓；若銀行沒有指定律師樓，買家便應索取其可接受的律師樓名單，再從中挑選合適的律師樓處理交易，避免在成交前夕才發現問題，導致延誤甚至撻訂風險。

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