初级大人买楼必学！获批按揭始知律师楼「唔On List」 临近成交恐挞订？大律师教4招应对

楼宇买卖涉及金额庞大，委托律师处理手续本属正常程序；不过，近日有自称「初级大人」的准业主在社交平台发文表示，在银行签妥按揭文件后、距离成交期不足1个月，才获通知所聘律师楼不在该银行的认可律师楼名单之列，需在「转律师楼」与「转银行」之间作出抉择，不满银行职员「唔一早讲话唔On List」。执业大律师陆伟雄接受《星岛头条》查询时解释，银行设立认可律师楼名单，主要考虑律师楼处理按揭及物业交易的经验；而买家在签订临时买卖合约、委托律师楼及申请按揭时，均应主动向银行核实有关律师楼是否获接受。

签按揭后才知律师楼「不On List」

事主表示，约一星期前已到银行签署按揭文件，并向银行提供所委聘律师楼的资料，当时职员未有提出异议。惟银行其后才通知，该律师楼并不在银行的认可律师楼名单内，要求事主另觅获认可的律师楼，或改向其他银行申请按揭。由于距离成交期仅约三星期，事主大感徬徨，担心不论转律师楼还是转银行，均未必能赶及原定成交日期，「大佬呀，一早畀晒律师楼卡片畀银行，你唔一早讲话唔On List」。

帖文引起热议，不少人认为时间紧迫的话，「转律师楼」是较实际选择；反之，如改向另一间银行申请按揭，便须重新估价、审批及处理文件，整个程序动辄需时一至两星期，未必赶得及原定成交日期。另有人建议，事主可要求原有律师楼寻找合作的认可律师楼「驳脚」，由另一间获银行认可的律师楼处理按揭相关文件。

事主最终表示，在多次向银行跟进后，银行称可作特别批核，容许原有律师楼继续处理，希望可于本月底顺利成交。

银行「On List」律师楼是甚么？

买家承造按揭时，需委托一间律师楼处理整个楼宇买卖过程及相关文件手续，而银行一般只接受列入其内部认可名单的律师楼，俗称「On List」律师楼，替买家处理按揭事宜。

陆伟雄表示，银行设立认可律师楼名单时，通常会考虑律师楼的规模、过往与银行的合作关系，以及是否具备处理同类按揭及物业交易的经验。

律师在物业交易中，并非只是阅读或照搬法律文件，而是肩负把关、监察及提出查询的角色，包括审视文件有否遗漏重要契约、条款是否清晰，以及有否细节需要由律师或上手业主进一步交代。

由于香港物业种类繁多，不同物业的楼契内容、限制及处理程序各有不同。以居屋为例，交易或涉及转让限制、补地价，以及向房屋署核实买家资格等程序，均需要具相关经验的律师妥善处理。银行为保障自身权益，一般较倾向接受熟悉物业交易、具备相关处理纪录的律师楼，并将其纳入认可名单。买家若使用名单内律师楼，银行通常较愿意配合处理按揭安排，程序亦有机会较顺畅。

不过，律师楼未被列入某间银行的名单，并不代表该律师楼一定不能处理楼宇买卖，但银行或需进行较多审查及文件核实，按揭程序因而可能延长。要留意的是，由于物业买卖设有既定成交日期，如因按揭问题延误，买家随时面对挞订风险。

一般而言，在律师费相差不大的情况下，买家宜优先选择获按揭银行认可、熟悉物业交易程序及处理效率较高的律师楼，以减少按揭审批及成交期间出现枝节。

陆伟雄：买家应主动向银行核实

对于事主称早已将律师楼卡片交予银行，但银行直至成交前约3星期才通知有关律师楼不在认可名单内，陆伟雄认为，主要责任在于买家。他解释，买家既然需要申请按揭及委托律师楼，便应主动向银行核实心仪律师楼是否获接受。无论是签署临时买卖合约、委托律师楼，还是向银行申请按揭时，买家均应及早提出相关查询。

他又以银行估价为例，指不少买家在正式签约前，已会向银行了解初步估值。假如银行估值为1,000万元，而物业成交价为980万元，买家便会较安心。相同道理，买家在与银行初步商讨按揭时，亦应查询银行有否指定律师楼，或索取银行可接受的律师楼名单，再作出委托安排。

陆伟雄认为，若买家贸然委托一间并非银行指定、亦不在认可名单内的律师楼，银行不接受有关安排的机会甚高。

至于事主所指原有律师楼曾称「所有银行都做到」，陆伟雄认为，这种说法值得质疑。他指出，每间银行均有各自较熟悉或倾向接受的律师楼，即使一间律师楼获某银行列入认可名单，亦不代表其他银行必然接受。

他认为，较专业的律师应向客户清楚交代，不同银行有不同认可或偏好的律师楼名单，并提醒客户先向贷款银行核实，而非作出「所有银行都做到」的笼统保证。

成交期逼近 可考虑4方案应对

若买家距离成交期不足一个月，才发现所聘律师楼不获按揭银行接受，陆伟雄指，买家可按个人财务状况、交易时间及额外成本，考虑以下4个方案：

1. 转往另一银行申请按揭

买家须先比较新银行的物业估价是否足够、按揭成数能否配合需要，以及息率是否处于合理市场水平。同时，重新申请及审批需时，未必能赶及原定成交。

2. 改聘获银行认可律师楼

买家可改聘另一获银行认可律师楼；或可委托原先聘用的律师楼，协助转介或接驳至另一间获银行认可律师楼，俗称「驳脚律师楼」，继续处理按揭相关手续，并要求对方加快跟进按揭文件、查契及成交程序，尝试把一般约需1个月完成的流程，压缩至3星期甚至2星期内完成。

不过，这类安排一般会衍生额外的「驳脚费」，并由买家承担。相关收费并无统一标准，会视乎交易复杂程度、距离成交日期尚余的时间、文件处理进度及个别律师楼的安排而定，市场收费一般约数千元不等。

此外，如需加急处理，买家或须支付较高律师费。陆伟雄认为，若可避免延迟成交、被没收订金，甚至遭卖方追讨损失，相关额外开支或属较可接受的成本。

3. 透过律师申请延迟成交

买家可由律师致函卖方，交代按揭安排出现障碍，要求延后成交日期。不过，陆伟雄提醒，买家或需提供补偿或其他利益，而卖方亦未必愿意接受。

4. 研究短期融资应急周转

在极赶急的情况下，买家可研究由财务公司提供短期资金周转，以填补原有按揭未能及时完成的资金缺口。不过，相关安排的利息及费用通常较高，买家应审慎评估还款能力、法律责任及整体成本。

陆伟雄表示，今次个案最终获银行接受由原有律师楼继续处理文件，惟强调情况不能一概而论，银行亦可能只是因应个案特殊情况而作出特别安排。

他重申，准买家日后在买楼初期，除要查询银行估价及按揭条款外，亦应主动向银行了解有否指定律师楼；若银行没有指定律师楼，买家便应索取其可接受的律师楼名单，再从中挑选合适的律师楼处理交易，避免在成交前夕才发现问题，导致延误甚至挞订风险。

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