新皇崗口岸催升新界樓市 元朗問盤量增15% 上水粉嶺業主急收窄議價
發佈時間：06:00 2026-09-11 HKT
新皇崗口岸即將全面啟用，早前有內媒指毗鄰口岸的內地住宅租金有上漲趨勢，本港多名地產代理接受《星島頭條》查詢時亦表示，消息已為新界北及元朗等地樓市帶來初步帶動。其中，元朗區屋苑來自河套區相關產業人員的問盤量增加約10%至15%；上水及粉嶺部分業主亦因信心回升而收窄議價空間。業界預期，高效的通關有助催谷新界樓市，吸引在大灣區經營生意的港人，以及在深圳科技企業工作的跨境人士到上水、粉嶺及元朗一帶租樓或置業，相信到了下年中新界北樓市會有較明顯變化。
相關文章：新皇崗口岸懶人包｜24小時通關、快至5分鐘過關 13條巴士及小巴線 即睇路線及車資！
偏好YOHO Hub及GRAND YOHO
根據發展藍圖所見，未來港鐵北環線將設支線，從新田連接新皇崗口岸，車程預計11分鐘，若從古洞站起計算車程最快約15分鐘。中原地產區域營業經理王勤學指，元朗區屋苑來自河套區相關產業人員的問盤量增加約10%至15%。該批客源普遍偏好區內大型屋苑YOHO Hub及GRAND YOHO，主要尋找一房及兩房單位。受需求帶動，兩個屋苑部分業主已收窄議價空間。
租務成交中，8月GRAND YOHO及YOHO Hub分別錄得約2宗及1宗河套區相關產業人員承租個案。其中GRAND YOHO的1B座高層B室，實用面積502方呎，2房間隔，以2.1萬元租出，呎租約42元；YOHO Hub的8座中層K室，實用面積493方呎，以2.35萬元租出，呎租約48元。
古洞北新盤帶動業主信心回升
美聯物業首席營業董事曾慶聲表示，隨著新口岸啟用在即，預計古洞北的新盤市場將最直接受惠。近期區內新盤的查詢及預約睇樓量均有所增加，當中不乏內地準買家。目前區內暫有一個項目在售，鄰近項目亦正積極部署推售，市場普遍關注新盤定價及推售安排，整體氣氛審慎而偏向樂觀。
二手成交方面，曾慶聲表示，古洞北新盤開價進取，帶動上水及粉嶺一帶業主的信心回升，二手物業的議價空間已由過往普遍約5%，大幅收窄至近期的1%至2%，部分優質單位甚至接近零議價。
上水老牌屋苑入場價400萬起
美聯助理營業董事王子超亦表示，上水及粉嶺一帶私人屋苑業主提高叫價，部分屋苑的放盤叫價較早前上升5%至10%，議價空間亦見收窄。其中，上水御皇庭一個中層兩房單位，實用面積415方呎，原叫價485萬元，最終僅減價6萬元或約1.2%，以479萬元成交，實用呎價約11,542元。
由於直接連接新皇崗口岸的港鐵北環線支線最快需在2034年通車，因此目前最靠近口岸的屋苑主要仍是以上水一帶屋苑為主。王子超提到，目前該區屋苑入場價由約400萬元起，例如實用面積330方呎至420方呎的上水中心和新都廣場等老牌屋苑，單位叫價介乎410至570萬元。樓齡較新的私人屋苑如高爾夫．御苑開放式及1房間隔二手則介乎約340至450萬元；皇府山2房單位則由550萬元起，3房入場價約800萬元，大單位如奕翠園的大3房戶則叫價約850至1200萬元。
料科研人員具大量置業需求
中原高級資深營業董事余志偉表示，相信北都樓市將最快受惠新口岸啟用，不少在大灣區經營生意港人，或深圳科技企業工作人士，為方便工作，傾向在上水粉嶺、元朗等地租樓買樓。他相信，正式通關後，新界北樓市不論買賣或租賃亦會有較明顯變化，起催谷新界樓市作用。
他續指，新皇崗口岸未來可直達北都河套深港科技創新合作區，截至7月已有約90間科技企業進駐，料不少科研人員期望於鄰近區域租樓或置業，為區內帶來大量需求，料短期內北都樓市將進入價量齊升局面。
北區二手註冊量創5年新高
港置研究部董事王品弟表示，隨著新皇崗口岸通關在即，標誌著深港兩地基建走向更緊密無縫融合，為北區樓市迎來多重利好，全面釋放區內住宅及租賃市場剛性需求。據港置資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首8個月北區二手住宅（包括私人住宅及公營房屋）註冊量錄1,154宗，較去年首8個月的923宗按年升約25%，創5年同期新高。
屋苑方面，若只計及私人住宅，截至今年首8個月北區二手私宅註冊量最多為粉嶺牽晴間，錄55宗，其次是同區的ONE INNOVALE，錄44宗，區內的北映薈與名都則齊錄40宗註冊登記，雙雙位列第三位。其中ONE INNOVALE及北映薈作為區內近年落成屋苑，二手註冊量均躋身前列，反映半新屋苑受市場歡迎。
相關新聞：
新皇崗口岸計劃設6條專線小巴線！1條最受長者歡迎 全日或通宵來往旺角/屯門/元朗
新皇崗口岸過關攻略｜認住9層聯檢大樓佈局！巴士/小巴直上3層5分鐘「刷臉」入深圳 1招轉乘地鐵極方便
新皇崗口岸無縫接駁深圳地鐵7號線！率先睇沿線8大人氣景點 食街/動物園/大型商場
