新皇岗口岸催升新界楼市 元朗问盘量增15% 上水粉岭业主急收窄议价
发布时间：06:00 2026-09-11 HKT
新皇岗口岸即将全面启用，早前有内媒指毗邻口岸的内地住宅租金有上涨趋势，本港多名地产代理接受《星岛头条》查询时亦表示，消息已为新界北及元朗等地楼市带来初步带动。其中，元朗区屋苑来自河套区相关产业人员的问盘量增加约10%至15%；上水及粉岭部分业主亦因信心回升而收窄议价空间。业界预期，高效的通关有助催谷新界楼市，吸引在大湾区经营生意的港人，以及在深圳科技企业工作的跨境人士到上水、粉岭及元朗一带租楼或置业，相信到了下年中新界北楼市会有较明显变化。
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偏好YOHO Hub及GRAND YOHO
根据发展蓝图所见，未来港铁北环线将设支线，从新田连接新皇岗口岸，车程预计11分钟，若从古洞站起计算车程最快约15分钟。中原地产区域营业经理王勤学指，元朗区屋苑来自河套区相关产业人员的问盘量增加约10%至15%。该批客源普遍偏好区内大型屋苑YOHO Hub及GRAND YOHO，主要寻找一房及两房单位。受需求带动，两个屋苑部分业主已收窄议价空间。
租务成交中，8月GRAND YOHO及YOHO Hub分别录得约2宗及1宗河套区相关产业人员承租个案。其中GRAND YOHO的1B座高层B室，实用面积502方呎，2房间隔，以2.1万元租出，呎租约42元；YOHO Hub的8座中层K室，实用面积493方呎，以2.35万元租出，呎租约48元。
古洞北新盘带动业主信心回升
美联物业首席营业董事曾庆声表示，随著新口岸启用在即，预计古洞北的新盘市场将最直接受惠。近期区内新盘的查询及预约睇楼量均有所增加，当中不乏内地准买家。目前区内暂有一个项目在售，邻近项目亦正积极部署推售，市场普遍关注新盘定价及推售安排，整体气氛审慎而偏向乐观。
二手成交方面，曾庆声表示，古洞北新盘开价进取，带动上水及粉岭一带业主的信心回升，二手物业的议价空间已由过往普遍约5%，大幅收窄至近期的1%至2%，部分优质单位甚至接近零议价。
上水老牌屋苑入场价400万起
美联助理营业董事王子超亦表示，上水及粉岭一带私人屋苑业主提高叫价，部分屋苑的放盘叫价较早前上升5%至10%，议价空间亦见收窄。其中，上水御皇庭一个中层两房单位，实用面积415方呎，原叫价485万元，最终仅减价6万元或约1.2%，以479万元成交，实用呎价约11,542元。
由于直接连接新皇岗口岸的港铁北环线支线最快需在2034年通车，因此目前最靠近口岸的屋苑主要仍是以上水一带屋苑为主。王子超提到，目前该区屋苑入场价由约400万元起，例如实用面积330方呎至420方呎的上水中心和新都广场等老牌屋苑，单位叫价介乎410至570万元。楼龄较新的私人屋苑如高尔夫．御苑开放式及1房间隔二手则介乎约340至450万元；皇府山2房单位则由550万元起，3房入场价约800万元，大单位如奕翠园的大3房户则叫价约850至1200万元。
料科研人员具大量置业需求
中原高级资深营业董事余志伟表示，相信北都楼市将最快受惠新口岸启用，不少在大湾区经营生意港人，或深圳科技企业工作人士，为方便工作，倾向在上水粉岭、元朗等地租楼买楼。他相信，正式通关后，新界北楼市不论买卖或租赁亦会有较明显变化，起催谷新界楼市作用。
他续指，新皇岗口岸未来可直达北都河套深港科技创新合作区，截至7月已有约90间科技企业进驻，料不少科研人员期望于邻近区域租楼或置业，为区内带来大量需求，料短期内北都楼市将进入价量齐升局面。
北区二手注册量创5年新高
港置研究部董事王品弟表示，随著新皇岗口岸通关在即，标志著深港两地基建走向更紧密无缝融合，为北区楼市迎来多重利好，全面释放区内住宅及租赁市场刚性需求。据港置资料研究部综合土地注册处资料显示，今年首8个月北区二手住宅（包括私人住宅及公营房屋）注册量录1,154宗，较去年首8个月的923宗按年升约25%，创5年同期新高。
屋苑方面，若只计及私人住宅，截至今年首8个月北区二手私宅注册量最多为粉岭牵晴间，录55宗，其次是同区的ONE INNOVALE，录44宗，区内的北映荟与名都则齐录40宗注册登记，双双位列第三位。其中ONE INNOVALE及北映荟作为区内近年落成屋苑，二手注册量均跻身前列，反映半新屋苑受市场欢迎。
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