港男退租局部補漆遭嫌「有色差」 業主索2萬按金終扣$6000 律師教保留憑證自保
發佈時間：06:00 2026-09-05 HKT
不少人選擇租樓代替置業，惟按金問題常引起爭議。有租客向《星島頭條》大呻，退租前自行填補牆身電視架螺絲孔及修補小瑕疵，卻遭業主夫婦以補油存在色差為由，一度索償2萬元稱作全屋油漆翻新費用，幾經爭論最終仍被強扣6,000元按金。更令他氣憤的是，事後發現業主根本未作任何修補，僅隔3天便將單位「原封不動」重新放租，質疑對方藉故剋扣按金。有律師提醒，租客起租及交樓時必須拍照存檔記錄單位原貌，以便退租時有據可依，保障自身權益。
口頭同意鑽孔安裝電視架
事主李先生於2023年3月透過地產代理承租沙田區一個逾650方呎的中層單位與家人同住，起初月租8,000多元，至退租時已租住3年多 。租住初期，李先生曾口頭徵得業主同意，在客廳牆身鑽上兩個螺絲孔以安裝電視掛牆架，當時業主表示退租時只要填塞孔洞即可，做法與上一手租客相同，但雙方並未在租約上加簽白紙黑字的還原條款，亦沒有記錄起租時的牆身狀況。
數月前，業主提出加租5,000元，雙方磋商後改為加租4,000元 。李先生多租數月後決定於8月退租，並約定於當月26日正式交吉 。退租前，他拆下電視架並填平孔洞，連同拆除無痕釘時剝落的少量灰油，一併以自費購買的珍珠白色油漆進行修補。
嫌色差擬扣2萬按金 再稱牆身有裂紋
交吉當日，年約40多歲的業主夫婦一同到場驗樓。男業主檢驗時指補漆位置與原有牆身存在色差，直斥「補完啲色同原牆冇100%一樣」，當場強硬要求扣除2萬元按金作全屋重新剷灰油漆之用。
李先生認為對方「獅子開大口」並據理力爭，解釋物業已有約11年樓齡，即使以同一款珍珠白油漆相隔數星期補塗亦難免有色差。他一度提出即場重新修補，並承諾當晚12時前會處理好，惟遭男業主拒絕，更批評其「沒有資格油」。
其後女業主翻查裝修師傅報價，發現全屋油漆僅需1.2萬元，遠低於丈夫所提出的2萬元；而男業主隨即又稱牆身有裂紋，要求扣5,200元。李先生反駁，指裂痕屬自然收縮，不應由租客承擔。不過，由於當時業主手中扣押著約36,000多元的「兩按一上」按金，擔心若僵持不下，對方會藉故拖延收樓程序並持續扣租。最終無奈之下，李先生被扣除6,000元按金。
他補充，當天雙方在爭執中完成交樓，未有拍下修補痕跡，雖已交還鑰匙，但並未簽署正式的「終止租約確認書」。原先協助承租的地產代理知悉事件後，亦直言業主要求過分。
更令李先生氣憤的是，退租後僅3天，他在網上地產代理的放租平台上發現該單位的招租相片，發現該電視牆身完全沒有重新粉刷。他直言，過往曾有兩次愉快的租樓經驗，理解業主扣除一兩千元作基本清潔整理尚算合理，但難以接受被強扣數千元，「他質疑我沒有還原，但問題是大家對還原根本沒有客觀標準。」
律師拆解自保法 拍照存檔是關鍵
簽訂租約時，租客通常都會繳付「兩按一上」，即兩個月租金作按金，主要是為保障業主，確保業主能夠在租客退租時，完整無缺收回房屋。
香港調解仲裁中心主席及執業律師蘇文傑表示，要避免退租時出現爭議，首先應在租約中清楚列明交還單位的要求，包括清潔標準或沒有任何破損，還是需要還原單位至出租前狀況。
根據《業主與租客（綜合）條例》，租約條款一般列明租客需承擔一定程度的維修保養責任，但通常不包括因自然損耗或時間老化所致的損壞，交還時物業狀態需達至「業主合理滿意的程度」。惟法律上對此未有絕對定義，若業主認為租客造成人為損毀，理應提供清晰的損毀相片及第三方工程供應商的正式報價單，方可在按金中扣除相應維修費用。
延伸閱讀：租樓退租4大流程
若就租約按金有任何爭議，金額為7.5萬元或以下，可入稟小額錢債審裁處提出申索；如涉及租約其他事項，例如未還原單位或無理扣除按金，而雙方又未能透過協商達成共識，租客可採取法律行動，並入稟土地審裁處請求法庭命令，向業主追討按金。
蘇文傑建議，業主與租客起租交樓時，應拍照或拍片詳細記錄單位當時的交樓狀況作存檔，以便退租時有據可依；業主亦可與租客協定由指定的專業清潔公司承辦退租清潔，以減少因主觀標準不同而引發的摩擦。
相關文章：舊樓放租爆冷氣機爭議 業主斥代理倒戈幫租客 質疑嫌佣金少 曾稱「我得幾十蚊落袋」
相關文章：租客退租交吉 被嫌太污糟 稱代理無理刁難「按金在你手 就可以被搓圓撳扁？」
相關文章：地產代理隱瞞曾遭爆竊 港漂誤租旺角中伏單位 慘被盜約10萬 形容「血的教訓」
相關文章：租客父母代簽租約暗藏風險 違規分租恐難舉證 業主必讀5大自保須知
相關文章：港漂花5萬誤租曱甴屋 廚櫃滿布蟲卵 代理稱上手為日本人「還教育我『要習慣香港』」
相關文章：租樓滲水遇業主違諾遲維修 想毀約又怕撻訂 大律師：需提供關鍵證明
相關文章：被指「損壞櫃門」扣5萬按金 租客強調門鉸早已鬆脫 入稟向業主追討 睇清退租4大流程減爭議
