港男退租局部补漆遭嫌「有色差」 业主索2万按金终扣$6000 律师教保留凭证自保
发布时间：06:00 2026-09-05 HKT
不少人选择租楼代替置业，惟按金问题常引起争议。有租客向《星岛头条》大呻，退租前自行填补墙身电视架螺丝孔及修补小瑕疵，却遭业主夫妇以补油存在色差为由，一度索偿2万元称作全屋油漆翻新费用，几经争论最终仍被强扣6,000元按金。更令他气愤的是，事后发现业主根本未作任何修补，仅隔3天便将单位「原封不动」重新放租，质疑对方借故克扣按金。有律师提醒，租客起租及交楼时必须拍照存档记录单位原貌，以便退租时有据可依，保障自身权益。
口头同意钻孔安装电视架
事主李先生于2023年3月透过地产代理承租沙田区一个逾650方呎的中层单位与家人同住，起初月租8,000多元，至退租时已租住3年多 。租住初期，李先生曾口头征得业主同意，在客厅墙身钻上两个螺丝孔以安装电视挂墙架，当时业主表示退租时只要填塞孔洞即可，做法与上一手租客相同，但双方并未在租约上加签白纸黑字的还原条款，亦没有记录起租时的墙身状况。
数月前，业主提出加租5,000元，双方磋商后改为加租4,000元 。李先生多租数月后决定于8月退租，并约定于当月26日正式交吉 。退租前，他拆下电视架并填平孔洞，连同拆除无痕钉时剥落的少量灰油，一并以自费购买的珍珠白色油漆进行修补。
嫌色差拟扣2万按金 再称墙身有裂纹
交吉当日，年约40多岁的业主夫妇一同到场验楼。男业主检验时指补漆位置与原有墙身存在色差，直斥「补完啲色同原墙冇100%一样」，当场强硬要求扣除2万元按金作全屋重新铲灰油漆之用。
李先生认为对方「狮子开大口」并据理力争，解释物业已有约11年楼龄，即使以同一款珍珠白油漆相隔数星期补涂亦难免有色差。他一度提出即场重新修补，并承诺当晚12时前会处理好，惟遭男业主拒绝，更批评其「没有资格油」。
其后女业主翻查装修师傅报价，发现全屋油漆仅需1.2万元，远低于丈夫所提出的2万元；而男业主随即又称墙身有裂纹，要求扣5,200元。李先生反驳，指裂痕属自然收缩，不应由租客承担。不过，由于当时业主手中扣押著约36,000多元的「两按一上」按金，担心若僵持不下，对方会借故拖延收楼程序并持续扣租。最终无奈之下，李先生被扣除6,000元按金。
他补充，当天双方在争执中完成交楼，未有拍下修补痕迹，虽已交还钥匙，但并未签署正式的「终止租约确认书」。原先协助承租的地产代理知悉事件后，亦直言业主要求过分。
更令李先生气愤的是，退租后仅3天，他在网上地产代理的放租平台上发现该单位的招租相片，发现该电视墙身完全没有重新粉刷。他直言，过往曾有两次愉快的租楼经验，理解业主扣除一两千元作基本清洁整理尚算合理，但难以接受被强扣数千元，「他质疑我没有还原，但问题是大家对还原根本没有客观标准。」
律师拆解自保法 拍照存档是关键
签订租约时，租客通常都会缴付「两按一上」，即两个月租金作按金，主要是为保障业主，确保业主能够在租客退租时，完整无缺收回房屋。
香港调解仲裁中心主席及执业律师苏文杰表示，要避免退租时出现争议，首先应在租约中清楚列明交还单位的要求，包括清洁标准或没有任何破损，还是需要还原单位至出租前状况。
根据《业主与租客（综合）条例》，租约条款一般列明租客需承担一定程度的维修保养责任，但通常不包括因自然损耗或时间老化所致的损坏，交还时物业状态需达至「业主合理满意的程度」。惟法律上对此未有绝对定义，若业主认为租客造成人为损毁，理应提供清晰的损毁相片及第三方工程供应商的正式报价单，方可在按金中扣除相应维修费用。
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若就租约按金有任何争议，金额为7.5万元或以下，可入禀小额钱债审裁处提出申索；如涉及租约其他事项，例如未还原单位或无理扣除按金，而双方又未能透过协商达成共识，租客可采取法律行动，并入禀土地审裁处请求法庭命令，向业主追讨按金。
苏文杰建议，业主与租客起租交楼时，应拍照或拍片详细记录单位当时的交楼状况作存档，以便退租时有据可依；业主亦可与租客协定由指定的专业清洁公司承办退租清洁，以减少因主观标准不同而引发的摩擦。
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