上月5新盤申預售涉2246伙 待批樓花1.37萬戶 創21個月新高
發佈時間：14:37 2026-08-07 HKT
新盤庫存量持續下跌，發展商積極籌備未來推盤部署，地政總署公布，上月共有5個項目申請預售樓花，提供約2246伙，主力以市建局早年批出的土瓜灣項目，涉及3個項目約1035伙，當中長實的啟明街樓盤佔566伙最多；另外，截至上月最新待批樓花達1.37萬伙，創21個月新高。
地政總署昨日公布，今年7月有5個項目申請預售樓花，合共提供約2246伙，對比6月的3個項目涉約3272伙，單位數目按月減少31.4%；在上述申請項目中以長實鴻福街、啟明街及榮光街「四合一」合併發展項目伙數最多，涉及566伙，該盤預計落成日期為2028年9月30日。
上述項目是市建局第三個以「小區模式」發展的土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街四個重建項目，長實於2022年3月以59.96億投得上述項目發展權，以可建總樓面約52.68萬方呎計，每呎樓面地價約11382元。據了解，日後賣樓收益逾102億後需要按比例分紅， 達標後首2億分紅兩成，其後按比例增加至最多五成。
長實土瓜灣項目涉566伙
至於商場部分，首10年為市建局及中標財團共同持有，租金收益以「七三」比例瓜分，中標財團佔七成，其餘三成收益則歸市建局。另外，中標財團亦須興建兩項社區設施、包括長者鄰舍中心及社區中心，涉約4345方呎，落成後政府斥資2130萬回購。
其次為嘉里及市建局合作發展的土瓜灣銀漢街項目2期（第二個「小區模式」的鴻福街/銀漢街項目），提供259伙，預計落成日期為2028年6月30日。嘉里於2021年以55.878億投得項目發展權，當時每呎樓面地價約12591元。住宅部分日後售樓收入超過90億，便須與市建局分紅，首1.5億的比例為20%，其後分紅比例以每1.5億為一組遞增；當收入達94.5億以上，分紅劃一為50%。
待批樓花樓盤增至32個
非住宅方面，市建局要求與中標財團於首10年共同持有非住宅部分，扣除成本或開支後的收益，其中七成由發展商取得，市建局則分佔餘下三成收益。發展商首10年內可向市建局要求出售非住宅部分，但須獲市建局首肯；市建局亦可要求雙方於10年期滿後額外共持非住宅部分5年。
另外，遠東及市建局合作發展的西營盤崇慶里/桂香街發展項目，亦申請售樓紙，涉及210伙，預計於明年12月底落成；遠東在2022年8月以12.4億投得項目發展權，每呎樓面地價約13085元。房協發展的土瓜灣道463號資助房屋項目亦申請預售，涉800伙，料於2028年12月底落成。
上月僅1個項目獲批售樓紙
隨着多個樓盤陸續申請預售樓花，令最新待批樓花樓盤增至32個，單位伙數達13734伙，為2024年10月後約21個月新高。
上月僅有1個項目獲批售樓紙，為華潤置地（海外）與華潤集團合作發展的西南九龍叡璟第1期，提供507伙，該盤日前已上載樓書，部署下周開價。
美聯分析師岑頌謙指出，由於7月有早前已獲批樓花的大型項目推售，在「出多入少」之下，帶動已批出預售樓花但尚未發售的私宅單位按月大減約19.9%至5570伙，並創50個月（逾4年）新低。
岑頌謙說，7月下半月市場氣氛逐步改善，發展商重拾推盤步伐，一手成交量較上半月明顯反彈逾2.1倍，然而推售的項目規模較大，市場未能一下子消化所有全新盤單位，導致累積貨尾量按月回升。據統計，7月全港累積貨尾量（包括樓花及現樓）約17965伙，按月增約6.6%。
若將累積貨尾量連同上述已批未售樓花單位5570伙合併計算，在「一升一跌」之下，可隨時推售單位合共23535伙，連續4個月走勢平穩；值得留意，數目比起2024年1月高位41367伙大減約43.1%，反映目前庫存壓力較高峰期已明顯紓緩。
