上月5新盘申预售涉2246伙 待批楼花1.37万户 创21个月新高
发布时间：14:37 2026-08-07 HKT
新盘库存量持续下跌，发展商积极筹备未来推盘部署，地政总署公布，上月共有5个项目申请预售楼花，提供约2246伙，主力以市建局早年批出的土瓜湾项目，涉及3个项目约1035伙，当中长实的启明街楼盘占566伙最多；另外，截至上月最新待批楼花达1.37万伙，创21个月新高。
地政总署昨日公布，今年7月有5个项目申请预售楼花，合共提供约2246伙，对比6月的3个项目涉约3272伙，单位数目按月减少31.4%；在上述申请项目中以长实鸿福街、启明街及荣光街「四合一」合并发展项目伙数最多，涉及566伙，该盘预计落成日期为2028年9月30日。
上述项目是市建局第三个以「小区模式」发展的土瓜湾鸿福街、启明街及荣光街四个重建项目，长实于2022年3月以59.96亿投得上述项目发展权，以可建总楼面约52.68万方呎计，每呎楼面地价约11382元。据了解，日后卖楼收益逾102亿后需要按比例分红， 达标后首2亿分红两成，其后按比例增加至最多五成。
长实土瓜湾项目涉566伙
至于商场部分，首10年为市建局及中标财团共同持有，租金收益以「七三」比例瓜分，中标财团占七成，其余三成收益则归市建局。另外，中标财团亦须兴建两项社区设施、包括长者邻舍中心及社区中心，涉约4345方呎，落成后政府斥资2130万回购。
其次为嘉里及市建局合作发展的土瓜湾银汉街项目2期（第二个「小区模式」的鸿福街/银汉街项目），提供259伙，预计落成日期为2028年6月30日。嘉里于2021年以55.878亿投得项目发展权，当时每呎楼面地价约12591元。住宅部分日后售楼收入超过90亿，便须与市建局分红，首1.5亿的比例为20%，其后分红比例以每1.5亿为一组递增；当收入达94.5亿以上，分红划一为50%。
待批楼花楼盘增至32个
非住宅方面，市建局要求与中标财团于首10年共同持有非住宅部分，扣除成本或开支后的收益，其中七成由发展商取得，市建局则分占余下三成收益。发展商首10年内可向市建局要求出售非住宅部分，但须获市建局首肯；市建局亦可要求双方于10年期满后额外共持非住宅部分5年。
另外，远东及市建局合作发展的西营盘崇庆里/桂香街发展项目，亦申请售楼纸，涉及210伙，预计于明年12月底落成；远东在2022年8月以12.4亿投得项目发展权，每呎楼面地价约13085元。房协发展的土瓜湾道463号资助房屋项目亦申请预售，涉800伙，料于2028年12月底落成。
上月仅1个项目获批售楼纸
随着多个楼盘陆续申请预售楼花，令最新待批楼花楼盘增至32个，单位伙数达13734伙，为2024年10月后约21个月新高。
上月仅有1个项目获批售楼纸，为华润置地（海外）与华润集团合作发展的西南九龙叡璟第1期，提供507伙，该盘日前已上载楼书，部署下周开价。
美联分析师岑颂谦指出，由于7月有早前已获批楼花的大型项目推售，在「出多入少」之下，带动已批出预售楼花但尚未发售的私宅单位按月大减约19.9%至5570伙，并创50个月（逾4年）新低。
岑颂谦说，7月下半月市场气氛逐步改善，发展商重拾推盘步伐，一手成交量较上半月明显反弹逾2.1倍，然而推售的项目规模较大，市场未能一下子消化所有全新盘单位，导致累积货尾量按月回升。据统计，7月全港累积货尾量（包括楼花及现楼）约17965伙，按月增约6.6%。
若将累积货尾量连同上述已批未售楼花单位5570伙合并计算，在「一升一跌」之下，可随时推售单位合共23535伙，连续4个月走势平稳；值得留意，数目比起2024年1月高位41367伙大减约43.1%，反映目前库存压力较高峰期已明显纾缓。
