物業按揭疑難雜症（唐樓篇）｜曹德明

更新時間：06:00 2026-06-29 HKT
發佈時間：06:00 2026-06-29 HKT

今篇將繼續講解另一個按揭難題——「唐樓」。唐樓售價通常較私樓相宜，入市門檻較低，不少投資者會看準機會購入此類物業，以博日後被市建局或私人財團高價收購。申請唐樓按揭與一般私樓相同，亦可透過按揭保險計劃申請高成數按揭。但實際上，銀行在審批唐樓按揭申請時會有更多考量，有意入市唐樓的買家應特別留意以下4點：

（一）銀行估價不足：唐樓交投較屋苑稀疏，銀行對此類物業缺乏參考指標。此外，大部分唐樓位於舊區，樓齡較高且質素參差，銀行在審批按揭申請時通常較為謹慎，因此較容易出現估價不足的情況。為避免估價不足，建議買家可「貨比三家」，選擇估值較高的銀行，或透過大型專業按揭中介協助，配對合適的銀行。

（二）按揭年期或不足30年：唐樓樓齡大多逾50年以上，銀行一般以「75減」法計算貸款年期，即以75減去樓齡或借款人年齡，並以較少者為準，最多批出30年貸款年期。假設購入一個樓齡為55年的物業，銀行以「75減」計算按揭年期，最多只可承造20年按揭（75減55）。因此，買家需有心理準備按揭年期未必能借足30年，而年期縮短亦會直接影響買家的入息要求及每月供款額。

（三）小心單位因僭建而被釘契：唐樓一般較私樓容易出現非法僭建或違規結構改動。若被發現違反《建築物條例》，屋宇署會向業主發出清拆警告命令；如業主不遵從或情況嚴重，屋宇署更會進一步於土地註冊處登記，俗稱「釘契」。銀行對「釘契樓」的審批極為嚴格，會視乎違規的嚴重性及還原成本決定是否批出按揭；若涉及結構安全或嚴重法律糾紛，銀行很大機會直接拒批按揭。

（四）連租約只可借最多七成按揭：不少人會將唐樓改建出租，而銀行對出租物業的審批較為嚴格，最多只可批出七成按揭，且不能申請按揭保險。若購入連租約唐樓，需預備充足的首期資金。

最後，銀行可能會要求對物業進行驗樓，審批時間亦較長，建議與賣家商議，預留兩個半月以上的成交期，以便銀行有足夠時間處理按揭申請。

曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁