物业按揭疑难杂症（唐楼篇）｜曹德明

更新时间：06:00 2026-06-29 HKT
发布时间：06:00 2026-06-29 HKT

今篇将继续讲解另一个按揭难题——「唐楼」。唐楼售价通常较私楼相宜，入市门槛较低，不少投资者会看准机会购入此类物业，以博日后被市建局或私人财团高价收购。申请唐楼按揭与一般私楼相同，亦可透过按揭保险计划申请高成数按揭。但实际上，银行在审批唐楼按揭申请时会有更多考量，有意入市唐楼的买家应特别留意以下4点：

（一）银行估价不足：唐楼交投较屋苑稀疏，银行对此类物业缺乏参考指标。此外，大部分唐楼位于旧区，楼龄较高且质素参差，银行在审批按揭申请时通常较为谨慎，因此较容易出现估价不足的情况。为避免估价不足，建议买家可「货比三家」，选择估值较高的银行，或透过大型专业按揭中介协助，配对合适的银行。

（二）按揭年期或不足30年：唐楼楼龄大多逾50年以上，银行一般以「75减」法计算贷款年期，即以75减去楼龄或借款人年龄，并以较少者为准，最多批出30年贷款年期。假设购入一个楼龄为55年的物业，银行以「75减」计算按揭年期，最多只可承造20年按揭（75减55）。因此，买家需有心理准备按揭年期未必能借足30年，而年期缩短亦会直接影响买家的入息要求及每月供款额。

（三）小心单位因僭建而被钉契：唐楼一般较私楼容易出现非法僭建或违规结构改动。若被发现违反《建筑物条例》，屋宇署会向业主发出清拆警告命令；如业主不遵从或情况严重，屋宇署更会进一步于土地注册处登记，俗称「钉契」。银行对「钉契楼」的审批极为严格，会视乎违规的严重性及还原成本决定是否批出按揭；若涉及结构安全或严重法律纠纷，银行很大机会直接拒批按揭。

（四）连租约只可借最多七成按揭：不少人会将唐楼改建出租，而银行对出租物业的审批较为严格，最多只可批出七成按揭，且不能申请按揭保险。若购入连租约唐楼，需预备充足的首期资金。

最后，银行可能会要求对物业进行验楼，审批时间亦较长，建议与卖家商议，预留两个半月以上的成交期，以便银行有足够时间处理按揭申请。

曹德明
经络按揭转介首席副总裁