北角英皇道地舖4880萬易手 專家拆解「趁逆市執平貨」
更新時間：11:20 2026-06-25 HKT
發佈時間：11:20 2026-06-25 HKT
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北角英皇道一個地舖以4880萬易手，原業主高峰期「摸頂」購貨，13年勁蝕高達35%，這宗看似平平無奇的買賣，專家拆解該舖位受投資者追捧原因，「價格跌得深」及「回報夠穩」。
持貨13年虧損高達35%
北角英皇道433至437號珠璣大廈地下B號舖，建築面積約2000方呎，以易手價4880萬計算，呎價2.44萬，原業主於2013年9月舖市高峰期「摸頂」以7500萬購入該物業，持貨約13年帳面錄虧損約2620萬，幅度高達35%。該舖由韓式料理「Seoul Noodle Shop」，在區內頗受歡迎。
擁有「微型地理優勢」
中原（工商舖）董事總經理潘志明分析指，該舖位擁有獨特的「微型地理優勢」，雖然該地段並非英皇道最旺段，惟舖位擁有特點與優勢，高頭大馬，22呎超闊門面。「闊面」，意味着廣告效應大，不論經營餐廳還是零售，吸客能力都比「深而窄」舖位高很多。
該舖位接近港運城寫字樓，周邊有學校，代表「午市有學生及打工仔，晚市有街坊」的互補效應，只要租客粉麵店走平民化路線，相信生意能細水長流。再者，北角受北上消屬影響較少，住宅密度極高，消費力相對地強。
他又說，原業主在2013年以7500萬買入，現在4880萬賣走，新買家以「六五折買到同樣資產」，感到「泡沫已被擠走」，甚至「最壞的時間已成過去」，現價比較合理，更有可能超值。換言之，買家看中不是「暴升」，而是「價格跌得深」及「回報夠穩」。
盛滙商舖基金創辦人李根興則表示，該舖位門闊約22呎、深約67呎，間隔方正。若按差估署平均商舖租金回報3.9厘計算，該舖市值月租約15.86萬。
該舖位於琴行街與書局街之間，鄰近前新光戲院。儘管屬於英皇道較遜色的地段，且前方道路私家車及的士無法駛入，導致人流較預期少，但由於位置接近學校，午市期間見有大量學生客源支撐。
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