租客父母代簽租約暗藏風險違規分租恐難舉證業主必讀5大自保須知

更新時間：06:00 2026-06-25 HKT
發佈時間：06:00 2026-06-25 HKT

踏入暑期租賃旺季，租務市場明顯轉趨活躍。對於放租的業主而言，多一份被動收入自然是好事，但要安心收租亦不容易。有業主曾遇上父母代簽租約、再交予大學生子女居住的情況，又或擔心單位被暗中分租。就此，《星島頭條》專訪中原訓練學院院長郭昶，教路業主如何更有效保障自身權益。

父母代簽須用子女授權

宿位難求，不少大學生會與同學或朋友合租單位，因此不時出現由父母代簽租約的個案，有業主擔心一旦租客違約時或引起追討爭議。郭昶指出，若由父母代簽，應採用「子女授權」方式，合約上必須填寫真正入住子女的姓名，並留下雙方的身份證副本。租約內亦須詳細列明所有實際住客的資料並限制居住人數，例如指明只准一至三人居住，以免日後出現爭拗。

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違規分租難舉證

業主另一大憂慮，是租客將單位再分租圖利，例如加設上下格床，將3人房分租予6人。郭昶表示，這類情況在法律上極難舉證，因為租客大可以朋友留宿過夜，或陪同學通宵讀書為藉口；若無白紙黑字的收租證據，法庭難以判定為違規分租。為防患未然，業主可在租約內加入嚴格的訪客限制，如規定訪客不得逗留超過晚上11時或不准過夜，一旦發現違規即可視為違約。

業主另一大憂慮，是租客將單位再分租圖利，例如加設上下格床，將3人房分租予6人。（資料圖片）

即使租約列明禁止分租，業主若懷疑租客違規做「二房東」，蒐證上往往有一定難度。

即使租約列明禁止分租，業主若懷疑租客違規做「二房東」，蒐證上往往有一定難度。郭昶建議，業主可定期留意網上租屋群組或合租平台，檢查自己的單位有否被放上網招租。同時，業主可按租約條款要求提前通知上門視察，實地觀察大門有否被擅自加裝獨立鎖，或單位內是否出現多名陌生住客。

1.審慎核實租客背景提防「空殼公司」

若雙方就租金達成共識，正式簽約前，業主應要求對方提供身份證及糧單，以確保其身份及擁有穩定收入。業主亦可要求租客提供銀行月結單，檢視過往交租紀錄。若依然擔心租客有欠債風險，業主可進一步要求對方提供信貸報告，以了解其信貸評分、還款紀錄以及是否有官司在身等。

此外，業主應盡量避免租予公司名義的租客，除非對該公司有透徹了解，否則一旦遇上「租霸」並將其「空殼公司」清盤，業主即使被拖欠巨額租金也可能血本無歸。

2.出示入息及信貸報告

若雙方就租金達成共識，正式簽約前，業主應要求對方提供身份證及糧單，以確保其擁有穩定收入。業主亦可要求租客提供銀行月結單，檢視過往交租紀錄。若依然擔心租客有欠債風險，業主可進一步要求對方提供信貸報告，以了解其信貸評分、還款紀錄以及是否有官司在身等。

3.租樓流程要做足

雙方簽約時，租客要向業主支付兩個月租金作為「按金」，及一個月租金作為「上期」，假如每月租金為1.5萬元，租客便需要支付3萬（兩按）及1.5萬元（一上），合共4.5萬元。即使對方欠租或失蹤，業主也有3個月租金保障自己。特別留意，如果租客以支票形式繳付「兩按一上」，要確保正式過數後才交出鎖匙，避免租霸開出空頭支票再佔據單位。

4.租約打釐印方獲法律保障

過去有個別業主為省錢而沒有為租約打釐印，萬一遇上租霸需要控告租客，法庭不會受理未打釐印的租約。業主可透過稅務局的「租約印花稅計算機」計出實際的釐印費支出，通常由雙方各付一半。此外，市場上有保險公司為業主提供出租物業保險，涵蓋追討租金、法律費用及損毀修復費用，但通常要求租期達1年以上、已打釐印及收取兩個月按金，業主簽約時可參考相關條件以增添保障。