甲廈大鬆綁荃灣地標破例准分層拆售毋須「限全幢買賣」業界：雪中送炭料陸續有來

更新時間：13:16 2026-06-22 HKT
發佈時間：13:16 2026-06-22 HKT

寫字樓市況持續疲弱，空置率高踞不下，政府除停止出售商廈地皮外，其他政策亦跟隨微調。《星島》獲得獨家消息指，荃灣一幢地標甲級商廈，成功解除賣地條款的「緊箍咒」，由「限全幢買賣」改為容許「分層拆售」，業主僅需支付每呎20元象徵式補價。業內人士指，此舉打破先例可為市場雪中送炭，相信其他甲廈鬆綁陸續有來。

商廈市場疲弱甲廈空置率高

回看2013年旺市時，政府開始「綁死式賣地」，給商業項目「加辣」，就核心及非核心區商業項目，地契加上「Restriction on Alienation — Only Disposable as Whole」（即不准拆售，全幢售賣）條款。業主若要套現，只能尋找單一買家，不能拆售散賣。

政府2013年起在商業項目地契加上「限全幢售賣」條款，至今13幅商業地落成後受限，荃灣Plaza 88是首個率先成功甩身可拆售的商廈。

然而，商廈市場自2019年起展開深度調整，至今仍然疲弱，根據差餉物業估價署最新數據，截至去年底，全港甲廈空置率高達18.4%，涉近1793萬方呎空置樓面，數目相等於9幢中環地標甲廈國金二期，情況誇張。

昔日最瘋狂的「中環中心神話」幻滅，身價慘跌近一半。

即使今年市場連錄大手商廈成交，但幾乎單單勁蝕，昔日最瘋狂的「中環中心神話」幻滅，身價慘跌近一半。月前，星展銀行斥資約 26.19億元購入中環中心共6層樓面，原業主世茂集團創辦人許榮茂持貨9年帳面慘輸約23億元，蝕幅接47%。

知情人士透露，發展商億京今次打破先例，旗下荃灣地標項目Plaza 88成功透過改契，令寫字樓部分得以拆售，每呎象徵式補價僅20元，以該幢寫字樓總樓面逾30萬呎計算，全幢補價僅600多萬元，便可以自由拆售。

只放寬寫字樓商場仍限全幢賣

億京發展創辦人余卓兒接受《星島》查詢時表示，鬆綁的只是寫字樓，商場仍然「限全幢賣」，日後即使拆售寫字樓，仍然會統一管理，保持質素。

地政總署則回覆指，一般而言，如業權人需要提出契約修訂申請，以更改或放寬地契條款（包括轉讓限制條款），地政總署會按既定機制和參考部門意見後處理相關申請。

測量師蘇振顯認為，過去7年商廈市況由高位直插低谷，政府微調政策，容許補價拆售，是合理及雙贏做法。新政策容許市場彈性，有些商廈因位置及規模，整體出售會更高價值，但其他商廈尤其是2、3線位置，不容易有大手買家，分層出售可改善發展商現金流。他預期是次鬆綁先例，就像大門一開，相信未來陸續有項目仿效，以釋放商廈價值。

地政總署：按既定機制處理申請

韋堅信董事總經理許偉國認為，政府當年為甲廈加入「限全幢賣」條款，並非見市況暢旺，而是要維持「金融核心區氣場」，建立高檔形象，全幢方便管理，有利新規劃，包括興建行人天橋貫通各廈，打通商業區經脈。他續說，當大廈落成後5年至10年，規劃成熟，天橋及新設施已完成，政府應該讓大業主（發展商）透過改契及象徵式補價，容許拆售。按既定機制和參考部門意見後處理相關申請。

根據《星島》統計，政府2013年至今共推出25幅商業地，當中13幅落成後受限，除了中環嶄新地標海濱3號商業地皮（現址Central Yards）外，東九龍、荃灣及元朗等非核心項目同樣受限制。

政府早於2011年宣布「起動九龍東」，第一幅受限的是九龍灣宏照道19號，2013年11月由太古地產投得，後來輾轉售予金利豐朱李月華，現址金利豐大廈；第2幅為觀塘道348號宏利廣場；荃灣Plaza 88是第3幅受限，亦是第一個率先成功甩身可以拆售的商廈。

劉國勳是令Plaza 88鬆綁「過關」的操刀手。

設限原為國際定位考慮避免核心區業權碎片化

今次操刀讓Plaza 88鬆綁「過關」的，就是「創壹顧問」創辦人劉國勳，他接受《星島》查詢時，解構改契的「技術操作」，首先牽涉地契字眼更改，將「Only Disposable as Whole」（限全幢買賣），改寫成「Disposable with Strata Titles」（容許分契出售）。

在實際做法上，就是將成幢大廈公契（DMC）不分割業權，重新分拆成多份「子公契」（sub-DMC），再將大廈逐個單位，畫分契圖則（sub-DMC plans），令每個單位變成一個獨立的「業權個體」，能夠轉讓及按揭。結果，大廈由一份契約，變成約200份契約，即全幢牽涉約200個寫字樓單位，面積最細約1400平方呎。

劉國勳：非核心商業區較易鬆綁

劉國勳解釋，荃灣並非核心商業區，向政府申請「鬆綁」相對容易，政府對中環、金鐘等心臟地帶設限，背後有清晰考量，規劃要完整、管理高效率、日後重建順暢，避免核心區「業權碎片化」，有利國際定位的考慮。

他強調改契後，該幢寫字樓與商場仍然統一管理，而該廈接駁商場及對面馬路的天橋早已完成，改契沒有影響大廈的管理及規劃。

Plaza 88前身為荃灣運動場，2014年8月億京以逾39億元，擊敗11個對手奪取。

Plaza 88前身為荃灣運動場，2014年8月億京以逾39億元，擊敗11個對手奪取，可建總樓面逾108萬方呎，住宅、商場及商廈（寫字樓）各43.1萬，65.2萬及31.4萬方呎，樓面呎價3693元，連起樓總投資額約85億元。項目2021年落成，其中「映日灣」800多個住宅及車位，當年賣樓花套現約80億元，商場及寫字樓一直持有收租，隨着寫字樓解封，億京變得「進可攻退可守」，全幢賣或散賣，可靈活處理。