甲厦大松绑 荃湾地标破例准分层拆售 毋须「限全幢买卖」 业界：雪中送炭 料陆续有来

写字楼市况持续疲弱，空置率高踞不下，政府除停止出售商厦地皮外，其他政策亦跟随微调。《星岛》获得独家消息指，荃湾一幢地标甲级商厦，成功解除卖地条款的「紧箍咒」，由「限全幢买卖」改为容许「分层拆售」，业主仅需支付每呎20元象征式补价。业内人士指，此举打破先例可为市场雪中送炭，相信其他甲厦松绑陆续有来。

商厦市场疲弱 甲厦空置率高

回看2013年旺市时，政府开始「绑死式卖地」，给商业项目「加辣」，就核心及非核心区商业项目，地契加上「Restriction on Alienation — Only Disposable as Whole」（即不准拆售，全幢售卖）条款。业主若要套现，只能寻找单一买家，不能拆售散卖。

然而，商厦市场自2019年起展开深度调整，至今仍然疲弱，根据差饷物业估价署最新数据，截至去年底，全港甲厦空置率高达18.4%，涉近1793万方呎空置楼面，数目相等于9幢中环地标甲厦国金二期，情况夸张。

即使今年市场连录大手商厦成交，但几乎单单劲蚀，昔日最疯狂的「中环中心神话」幻灭，身价惨跌近一半。月前，星展银行斥资约 26.19亿元购入中环中心共6层楼面，原业主世茂集团创办人许荣茂持货9年帐面惨输约23亿元，蚀幅接47%。

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知情人士透露，发展商亿京今次打破先例，旗下荃湾地标项目Plaza 88成功透过改契，令写字楼部分得以拆售，每呎象征式补价仅20元，以该幢写字楼总楼面逾30万呎计算，全幢补价仅600多万元，便可以自由拆售。

只放宽写字楼 商场仍限全幢卖

亿京发展创办人余卓儿接受《星岛》查询时表示，松绑的只是写字楼，商场仍然「限全幢卖」，日后即使拆售写字楼，仍然会统一管理，保持质素。

地政总署则回复指，一般而言，如业权人需要提出契约修订申请，以更改或放宽地契条款（包括转让限制条款），地政总署会按既定机制和参考部门意见后处理相关申请。

测量师苏振显认为，过去7年商厦市况由高位直插低谷，政府微调政策，容许补价拆售，是合理及双赢做法。新政策容许市场弹性，有些商厦因位置及规模，整体出售会更高价值，但其他商厦尤其是2、3线位置，不容易有大手买家，分层出售可改善发展商现金流。他预期是次松绑先例，就像大门一开，相信未来陆续有项目仿效，以释放商厦价值。

地政总署：按既定机制处理申请

韦坚信董事总经理许伟国认为，政府当年为甲厦加入「限全幢卖」条款，并非见市况畅旺，而是要维持「金融核心区气场」，建立高档形象，全幢方便管理，有利新规划，包括兴建行人天桥贯通各厦，打通商业区经脉。他续说，当大厦落成后5年至10年，规划成熟，天桥及新设施已完成，政府应该让大业主（发展商）透过改契及象征式补价，容许拆售。按既定机制和参考部门意见后处理相关申请。

根据《星岛》统计，政府2013年至今共推出25幅商业地，当中13幅落成后受限，除了中环崭新地标海滨3号商业地皮（现址Central Yards）外，东九龙、荃湾及元朗等非核心项目同样受限制。

政府早于2011年宣布「起动九龙东」，第一幅受限的是九龙湾宏照道19号，2013年11月由太古地产投得，后来辗转售予金利丰朱李月华，现址金利丰大厦；第2幅为观塘道348号宏利广场；荃湾Plaza 88是第3幅受限，亦是第一个率先成功甩身可以拆售的商厦。

设限原为国际定位考虑 避免核心区业权碎片化

今次操刀让Plaza 88松绑「过关」的，就是「创壹顾问」创办人刘国勋，他接受《星岛》查询时，解构改契的「技术操作」，首先牵涉地契字眼更改，将「Only Disposable as Whole」（限全幢买卖），改写成「Disposable with Strata Titles」（容许分契出售）。

在实际做法上，就是将成幢大厦公契（DMC）不分割业权，重新分拆成多份「子公契」（sub-DMC），再将大厦逐个单位，画分契图则（sub-DMC plans），令每个单位变成一个独立的「业权个体」，能够转让及按揭。结果，大厦由一份契约，变成约200份契约，即全幢牵涉约200个写字楼单位，面积最细约1400平方呎。

刘国勋：非核心商业区较易松绑

刘国勋解释，荃湾并非核心商业区，向政府申请「松绑」相对容易，政府对中环、金钟等心脏地带设限，背后有清晰考量，规划要完整、管理高效率、日后重建顺畅，避免核心区「业权碎片化」，有利国际定位的考虑。

他强调改契后，该幢写字楼与商场仍然统一管理，而该厦接驳商场及对面马路的天桥早已完成，改契没有影响大厦的管理及规划。

Plaza 88前身为荃湾运动场，2014年8月亿京以逾39亿元，击败11个对手夺取，可建总楼面逾108万方呎，住宅、商场及商厦（写字楼）各43.1万，65.2万及31.4万方呎，楼面呎价3693元，连起楼总投资额约85亿元。项目2021年落成，其中「映日湾」800多个住宅及车位，当年卖楼花套现约80亿元，商场及写字楼一直持有收租，随着写字楼解封，亿京变得「进可攻退可守」，全幢卖或散卖，可灵活处理。

地产商亿京手法进取 伙财团「鲸吞」九展最瞩目

是次开先例「松绑」的，不是大家耳熟能详的地产商，而是在过去20年迅速冒起、手法大胆的中型发展商亿京。

亿京发展创办人余卓儿的地产之路，并不靠祖荫。早年他跟随父亲做消防工程，中环盈置大厦、万宜大厦的消防系统，全由他们公司承包，余卓儿凭着个人努力，由消防项目经理，变身「地产大亨」。

余卓儿让人津津乐道的是，2008年前，亿京大手拆售观塘工商物业，成交期刚好遇上金融海啸，不少物业投资者考虑挞订，余逐一致电，老友般鼓励他们撑住完成交易。随后海啸快速退去，听他话的买家全赚了钱，令他赢得信任，他则谦称「好彩」。

亿京1994年成立，凭不断重建旧厂厦起家，一步步伸延至大型综合项目，至今完成逾10个工商项目，全部位处非核心商业区，九龙湾亿京中心、观塘万兆丰中心、长沙湾亿京广场、沙田京瑞广场1及2期，住宅项目包括大埔海日湾及悦海轩，另天水围悦品天秀酒店。

最瞩目一役，为2021年高峰期伙拍财团以约逾100亿元，「鲸吞」九龙湾展贸中心全幢，呎价达5900多元，项目经过多番改则，先是申建3幢商厦，2024年转軚加入住宅元素，2025年再改方案，大增商业楼面并加入酒店部分。

记者 吴琳璇  

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