四年後學生牀位短缺增至15萬個 投資者撈底「平價商廈」改宿舍 回報驚見逾15厘 可望五年內回本
發佈時間：11:15 2026-06-22 HKT
香港大力發展教育事業，大批內地及海外生來港，引爆全港「搶牀位」大戰，仲量聯行最新報告指，四年後牀位短缺增至15萬個，投資者撈底平價商廈改學生宿舍，回報驚見逾15厘，即五年或五年內可望回本。
根據仲量聯行最新報告旨，目前本港由學生宿舍營運商、財團及私人投資者，所提供牀位數目只有約6900個，入住率高達98%至100%的「迫爆水平」，2025/26學年牀位短缺約7.63萬個，預計到2029/30學年，牀位「大短缺」飆升至約14.72萬，面對近乎翻倍的「無底深潭」，敏銳的投資者嗅到「超級商廈」的商機，買下供應過剩的寫字樓改學生宿舍。
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以前投資者購酒店改商廈，但現在風向改變了，仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，隨着酒店業復甦，酒店價格變貴，利潤被分薄。相反，香港乙廈空置率連續五年高於10%，租售價較2019年高位大幅回落，市場上更出現便宜的銀主盤。
報告指出，以乙、丙級商廈每方呎收購價加改裝費約8000至9500元計，假設每個牀位月租維持約7000至10000元水平，「投資者五年投資期內，目標內部回報率可達15%至18%（即5年或少於5年可回本，投資1億，收回2億）。
接獲39宗申請 涉9000牀位
政府去年推出「城中學舍計劃」，簡化審批程序並降低寫字樓改建宿舍門檻。截至今年5月底，教育局共收到39宗城中學舍計劃的申請，共涉及約9000個宿位，大多位於市區（包括紅磡、觀塘、深水埗，灣仔以及上環等），當中已有35宗申請（約7400個宿位）獲教育局確認符合計劃資格。
仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，市場對提供300至800個牀位的宿舍群需求急升，此規模營運效率高，日後可吸引機構買家，讓前期投資者功成身退。然而，並非所有寫字樓均適合改建學生宿舍，合適條件包括面臨結構性空置，造價折讓較大；第二地點鄰近大學，第三為單一業權。
仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜解釋，寫字樓改學生宿舍成本差異較大，視乎大廈本身條件，室內改裝成本約每方呎1300至1400元；若涉及外牆翻新、管道系統升級或更換，資本開支可比改裝酒店暴增一倍，就業未必適合進裝。
記者 蔡子俊
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