銀行按揭回贈加碼至逾1% 兩大盲點須了解慎防計錯首期失預算｜曹德明

更新時間：06:00 2026-06-08 HKT
發佈時間：06:00 2026-06-08 HKT

經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，5月份現樓按揭登記宗數為7,934宗，較4月份的5,786宗增加2,148宗（37.1%），創4個月新高；而該月樓花按揭登記宗數為473宗，較4月份的396宗增加77宗（19.4%），創7個月新高。此外，差估署最新數據顯示，私人住宅售價指數已連升11個月，4月份樓價指數更創下兩年半以來的高位。

隨著樓價及交投齊齊穩步回升，銀行為爭取按揭業務，並根據自身資金成本考量，相繼推出各種按揭優惠以吸引不同客群。近期更有報道指出，有個別中小型銀行調升按揭現金回贈，貸款額達600萬元的回贈率可高達1.3%。回贈愈多，買家固然愈著數，但背後其實隱藏兩大計算盲點。

盲點一：高成數按揭「七成樓價」計回贈

根據金管局指引，銀行最多只能批出七成按揭，買家須透過購買按揭保險方可申請最高九成按揭。但需注意，銀行計算現金回贈時，均以樓價的七成計算，而非總貸款額。

假設購入一個樓價800萬元的單位，申請九成按揭，總貸款額為720萬元。若銀行提供的現金回贈為1.3%，計算方法是以800萬元的七成而非九成計算，即800萬元 × 70% × 1.3% = 72,800元。

盲點二：逾1%現金回贈須從貸款額扣除

金管局對財務機構有明確指引，若借貸人獲得的按揭回贈超過貸款額的1%，銀行在審批時須將整筆回贈金額從按揭貸款額中直接扣除。以上述例子為例，買家A原本預計借九成按揭（貸款額為720萬元），但因1.3%的現金回贈超過1%，銀行計算貸款額時會將720萬元（原貸款額）扣除72,800元（回贈金額），即最終實際批出貸款額為712.72萬元。當物業買賣完成後，銀行才會支付整筆現金回贈給買家，因此買家需先「抬錢」上會。換言之，首期預算將由80萬元增加至87.28萬元。

對於資金緊絀的新手買家，如果預算已「計到盡」，且未預留足夠的流動現金，一旦遇到上述情況，反而可能因首期突然增加而失預算。建議入市前應預留更多備用資金以應對突發狀況，確保順利上會。

曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁