银行按揭回赠加码至逾1% 两大盲点须了解慎防计错首期失预算｜曹德明

更新时间：06:00 2026-06-08 HKT
发布时间：06:00 2026-06-08 HKT

经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料显示，5月份现楼按揭登记宗数为7,934宗，较4月份的5,786宗增加2,148宗（37.1%），创4个月新高；而该月楼花按揭登记宗数为473宗，较4月份的396宗增加77宗（19.4%），创7个月新高。此外，差估署最新数据显示，私人住宅售价指数已连升11个月，4月份楼价指数更创下两年半以来的高位。

随著楼价及交投齐齐稳步回升，银行为争取按揭业务，并根据自身资金成本考量，相继推出各种按揭优惠以吸引不同客群。近期更有报道指出，有个别中小型银行调升按揭现金回赠，贷款额达600万元的回赠率可高达1.3%。回赠愈多，买家固然愈著数，但背后其实隐藏两大计算盲点。

盲点一：高成数按揭「七成楼价」计回赠

根据金管局指引，银行最多只能批出七成按揭，买家须透过购买按揭保险方可申请最高九成按揭。但需注意，银行计算现金回赠时，均以楼价的七成计算，而非总贷款额。

假设购入一个楼价800万元的单位，申请九成按揭，总贷款额为720万元。若银行提供的现金回赠为1.3%，计算方法是以800万元的七成而非九成计算，即800万元 × 70% × 1.3% = 72,800元。

盲点二：逾1%现金回赠须从贷款额扣除

金管局对财务机构有明确指引，若借贷人获得的按揭回赠超过贷款额的1%，银行在审批时须将整笔回赠金额从按揭贷款额中直接扣除。以上述例子为例，买家A原本预计借九成按揭（贷款额为720万元），但因1.3%的现金回赠超过1%，银行计算贷款额时会将720万元（原贷款额）扣除72,800元（回赠金额），即最终实际批出贷款额为712.72万元。当物业买卖完成后，银行才会支付整笔现金回赠给买家，因此买家需先「抬钱」上会。换言之，首期预算将由80万元增加至87.28万元。

对于资金紧绌的新手买家，如果预算已「计到尽」，且未预留足够的流动现金，一旦遇到上述情况，反而可能因首期突然增加而失预算。建议入市前应预留更多备用资金以应对突发状况，确保顺利上会。

曹德明
经络按揭转介首席副总裁