供樓扣稅點樣慳到盡（上）｜曹德明
發佈時間：06:00 2026-05-18 HKT
又到報稅季節，稅務局於本月初已向約277萬名市民派發2025/2026年的報稅表，市民務必要準時報稅並預備一筆新開支。若閣下為業主且正在供樓，實際上可透過「居所貸款利息」作為扣稅項目，將供樓利息開支用作扣稅一部份，減輕財政負擔。如想了解怎樣扣稅慳到盡，就要細閱以下注意事項。
與子女同住 扣除額可增至12萬
申請「居所貸款利息」稅務寬免的業主，首先須符合指定條件，包括所供的須為香港物業且作自住用途，若業主將部分單位用作出租用途，則須扣減相應扣稅額。一般業主每年度最多可獲10萬元的扣稅額，若業主與其子女同住且符合指定條件，最高扣除限額更可由10萬元提高至12萬元。業主最多可扣除20個課稅年度，而且不需連續使用，並且可自由決定每一年是否需要使用此扣稅項目。
供樓初期利息高 最易用盡額度
銀行在計算按揭借貸人的每月供款時，由於利息隨本金減少，每期利息開支會一直遞減。假設購買一個單位，貸款額為500萬元，以年期30年及按息3.25厘計算，首15年的全年利息支出會超過10萬元，但到了第16年，全年利息支出將降至約9.8萬元，這表示從該年開始，將不能用盡10萬元的扣稅額，因此越早使用便能充分用盡扣稅額。
首年供樓或未能用盡扣稅額
每個課稅年度固定為4月1日至翌年3月31日，而居所貸款利息是以供樓人士課稅年度的總供樓利息支出計算，若果去年置業的業主並非由去年4月開始供款，便可能無法用盡10萬元的扣稅額。
假設業主於去年11月開始入住新屋並供樓，每月供樓利息約$13,000，而可扣稅的月份只有5個月（2025年11月至2026年3月），則2025/2026年度可申請的扣稅額僅為$13,000x5個月=$65,000，低於每年10萬元扣稅上限。
若閣下於去年底才置業，今年使用居所貸款利息便會相對地浪費，如扣除其他稅款寬免後已無須繳稅，建議可將居所貸款利息扣稅額保留至下次使用。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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