供楼扣税点样悭到尽（上）｜曹德明
发布时间：06:00 2026-05-18 HKT
又到报税季节，税务局于本月初已向约277万名市民派发2025/2026年的报税表，市民务必要准时报税并预备一笔新开支。若阁下为业主且正在供楼，实际上可透过「居所贷款利息」作为扣税项目，将供楼利息开支用作扣税一部份，减轻财政负担。如想了解怎样扣税悭到尽，就要细阅以下注意事项。
与子女同住 扣除额可增至12万
申请「居所贷款利息」税务宽免的业主，首先须符合指定条件，包括所供的须为香港物业且作自住用途，若业主将部分单位用作出租用途，则须扣减相应扣税额。一般业主每年度最多可获10万元的扣税额，若业主与其子女同住且符合指定条件，最高扣除限额更可由10万元提高至12万元。业主最多可扣除20个课税年度，而且不需连续使用，并且可自由决定每一年是否需要使用此扣税项目。
供楼初期利息高 最易用尽额度
银行在计算按揭借贷人的每月供款时，由于利息随本金减少，每期利息开支会一直递减。假设购买一个单位，贷款额为500万元，以年期30年及按息3.25厘计算，首15年的全年利息支出会超过10万元，但到了第16年，全年利息支出将降至约9.8万元，这表示从该年开始，将不能用尽10万元的扣税额，因此越早使用便能充分用尽扣税额。
首年供楼或未能用尽扣税额
每个课税年度固定为4月1日至翌年3月31日，而居所贷款利息是以供楼人士课税年度的总供楼利息支出计算，若果去年置业的业主并非由去年4月开始供款，便可能无法用尽10万元的扣税额。
假设业主于去年11月开始入住新屋并供楼，每月供楼利息约$13,000，而可扣税的月份只有5个月（2025年11月至2026年3月），则2025/2026年度可申请的扣税额仅为$13,000x5个月=$65,000，低于每年10万元扣税上限。
若阁下于去年底才置业，今年使用居所贷款利息便会相对地浪费，如扣除其他税款宽免后已无须缴税，建议可将居所贷款利息扣税额保留至下次使用。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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