樓價回穩增市場信心銀行取態趨積極息率暫非主導樓市因素｜曹德明

更新時間：06:00 2026-05-04 HKT
發佈時間：06:00 2026-05-04 HKT

美國聯儲局議息會議結束，宣布基準利率維持在3.5厘至3.75厘的區間。香港方面，本地大型銀行同日亦公布最優惠利率（P）維持不變。

實際按息3.25厘屬可負擔

雖然港美息率維持不變，但目前新造H按及P按實際按息仍維持在3.25厘水平，即仍處於合理且可負擔水平，對比2024年減息周期前4.125厘的高位，現時H按業主已可節省約一成利息開支；若選用大型銀行推出的首3年2.73厘定息按揭計劃，所節省利息開支將更多，等同提前減息。

以貸款額500萬元、年期30年計算，2024年銀行開始減息前，P按計劃及H按封頂利率為4.125厘，每月供款為24,232元，現時按息已降至3.25厘，每月供款減少2,472元（10.2%）至21,760元；若選用2.73厘定息按揭，每月供款更減少3,873元（16%）至20,359元。

另一方面，近期1個月銀行同業拆息（HIBOR）仍在約2.5厘水平徘徊，目前本港銀行體系總結餘亦維持在539億港元左右，由於HIBOR大幅回落的空間相對有限，預計短期內HIBOR將大致維持在2厘至3厘區間，H按業主短期內仍需以封頂息率3.25厘供樓。若以現時一般新造H按計劃為H+1.3厘計算，HIBOR需跌穿1.95厘以下，H按實際按息及每月供樓開支才可進一步下降。

料持續呈現「價量齊升」

筆者認為，目前息率已非主導樓市的主要因素。隨著樓價逐步回穩，市民置業及投資信心亦隨之提升。首季樓市成交量表現亮麗，預計今年樓市將持續呈現「價量齊升」的格局。近期亦見部分銀行對按揭業務取態的轉趨積極，爭取全年按揭業務，並陸續推出多元化的按揭計劃，甚至上調按揭回贈優惠，以吸引優質客戶。整體而言，預計按揭市場將隨著樓市的穩定回升而持續增長。

目前地緣政治問題對通脹的影響，仍有待觀察。此外，值得注意的是，本次參與議息投票的12名官員中，有4人投下反對票；而在這4名反對票官員中，有3人支持維持利率不變，但不支持繼續寬鬆貨幣政策。由此可見，未來利率及貨幣政策的走向暫時仍存在不確定因素。雖然筆者對減息的預期仍持審慎樂觀態度，但預計美聯儲下半年仍有減息的可能，屆時HIBOR或有機會進一步回落。

曹德明

經絡按揭轉介首席副總裁