楼价回稳增市场信心银行取态趋积极息率暂非主导楼市因素｜曹德明

更新时间：06:00 2026-05-04 HKT
发布时间：06:00 2026-05-04 HKT

美国联储局议息会议结束，宣布基准利率维持在3.5厘至3.75厘的区间。香港方面，本地大型银行同日亦公布最优惠利率（P）维持不变。

实际按息3.25厘属可负担

虽然港美息率维持不变，但目前新造H按及P按实际按息仍维持在3.25厘水平，即仍处于合理且可负担水平，对比2024年减息周期前4.125厘的高位，现时H按业主已可节省约一成利息开支；若选用大型银行推出的首3年2.73厘定息按揭计划，所节省利息开支将更多，等同提前减息。

以贷款额500万元、年期30年计算，2024年银行开始减息前，P按计划及H按封顶利率为4.125厘，每月供款为24,232元，现时按息已降至3.25厘，每月供款减少2,472元（10.2%）至21,760元；若选用2.73厘定息按揭，每月供款更减少3,873元（16%）至20,359元。

另一方面，近期1个月银行同业拆息（HIBOR）仍在约2.5厘水平徘徊，目前本港银行体系总结余亦维持在539亿港元左右，由于HIBOR大幅回落的空间相对有限，预计短期内HIBOR将大致维持在2厘至3厘区间，H按业主短期内仍需以封顶息率3.25厘供楼。若以现时一般新造H按计划为H+1.3厘计算，HIBOR需跌穿1.95厘以下，H按实际按息及每月供楼开支才可进一步下降。

料持续呈现「价量齐升」

笔者认为，目前息率已非主导楼市的主要因素。随著楼价逐步回稳，市民置业及投资信心亦随之提升。首季楼市成交量表现亮丽，预计今年楼市将持续呈现「价量齐升」的格局。近期亦见部分银行对按揭业务取态的转趋积极，争取全年按揭业务，并陆续推出多元化的按揭计划，甚至上调按揭回赠优惠，以吸引优质客户。整体而言，预计按揭市场将随著楼市的稳定回升而持续增长。

目前地缘政治问题对通胀的影响，仍有待观察。此外，值得注意的是，本次参与议息投票的12名官员中，有4人投下反对票；而在这4名反对票官员中，有3人支持维持利率不变，但不支持继续宽松货币政策。由此可见，未来利率及货币政策的走向暂时仍存在不确定因素。虽然笔者对减息的预期仍持审慎乐观态度，但预计美联储下半年仍有减息的可能，届时HIBOR或有机会进一步回落。

曹德明

经络按揭转介首席副总裁