內地客熱議跑道區入市價值居民讚環境舒適看好升值潛力「普遍人都愛唱衰」｜區區睇樓

更新時間：06:00 2026-01-24 HKT
發佈時間：06:00 2026-01-24 HKT

啟德區近年成為一手新盤供應重鎮，隨著跑道區多個私人屋苑相繼入伙，這個新晉住宅區的居住價值備受關注。雖然坊間對該處交通及餐飲配套仍有微言，但不少普通話拼音買家卻對區內環境情有獨鍾。有打算置業的內地人發文，希望了解跑道區的入市價值，引來一眾區內居民回應，本集《區區睇樓》就帶大家深入這個熱門地段。

住戶讚環境舒適「颱風亦毫無影響」

小紅書上一篇以「長遠來看，跑道區值得買嗎？」為題的帖文引發熱議。發帖女生表示擔憂區內交通細節，猶豫應否「以時間換取空間」，並詢問「明年升值還是繼續回調的可能性大呢？」

對此，有不少跑道區居民留言回應，有入住一年半的住戶表示「我自己挺喜歡的，人少，到樓下散步運動都不錯，旁邊就是避風塘，颱風亦毫無影響。」該住戶補充，隨著巴士班次加密，出入已方便不少。

另一位居住兩年多的居民則表示，跑道區鄰近海傍，環境十分舒適，有意入市的話可考慮「先租後買」，親身體驗後再作決定；有港人居民直言「作為Local自己很喜歡，不要看網上意見，普遍人都愛唱衰。」他以早年的貝沙灣、西九龍等豪宅區作類比，建議買家應著眼於啟德的獨特性，再自行分析。更有人對未來充滿信心，「太值得了，環境和房子都太好了，最重要未來交通和商業配套還會發展，也就是升值空間很大。」

此外，Threads上亦有人大讚跑道區住宅項目的建築美學，「見到近郵輪碼頭的住宅項目，發覺其外立面設計美觀特別，有別於香港典型設計，好的設計及心思真的值得讓更多人見到。」

生活配套仍未成熟交通依賴巴士接駁

然而，亦有居民坦言交通與配套確是該區弱點，指現時接駁巴士約15分鐘一班，「早晚高峰時段確實吃力」，若非在附近上班，通勤時間成本較高，需要慎重考慮。亦有聲音指出，跑道區目前對有車人士較為友善，若依賴公共交通，生活便利度仍有待提升。

根據食評網站OpenRice資料，貫穿跑道區的承豐道一帶，食肆主要集中在啟德郵輪碼頭。交通方面，居民現時主要依靠巴士及小巴前往港鐵啟德站，主要路線包括城巴22D號（往返啟德站）、城巴20A號（往返高鐵西九龍站）及九巴5R號（往返觀塘APM）等，其中22D為來往啟德站至啟德跑道區的主要路線。

長遠交通前景方面，政府已落實推展「啟德智慧綠色集體運輸系統」，連接啟德郵輪碼頭與啟德站，目標於2031年通車。

啟德普通話拼音買家佔比冠全港

儘管生活配套尚待完善，但資金流向卻反映了市場的真實取態。據土地註冊署及美聯物業研究中心數據顯示，去年啟德區錄得第二多一手大手客，涉及207伙，主要集中於維港．雙鑽、啟德海灣、THE HENLEY系列及天璽．天第2期等項目。

除此之外，自全面撤辣以來，啟德已成為「普通話拼音買家」的入市重鎮。據中原資料顯示，去年該區2,222宗一手成交中，普通話拼音買家佔1,169宗，比例高達五成，宗數居全港之冠。區內更有五個樓盤錄得逾百宗普通話拼音買家成交，包括啟德海灣（171宗）、THE HENLEY（161宗）、維港．雙鑽（156宗）、柏蔚森（131宗）及澐璟（106宗）。值得注意的是，除THE HENLEY之外，上榜新盤都位於啟德跑道區。

啟德跑道區新樓

	發展商	伙數
啟德海灣	嘉華國際/會德豐/中國海外	1,017
維港一號	中國海外	1,059
MIAMI QUAY	恒基兆業/新世界/會德豐/帝國集團	648
澐璟	華潤置地/保利置業	582
天瀧	恒基兆業/中國海外/華懋/帝國集團/新世界/會德豐	566
天壐.海	新鴻基	256
柏蔚森	新世界/ 遠東發展	291
Double Coast	中國海外/恒基兆業/新世界/會德豐	361

寧德時代創辦人、恒生前一姐先後購天瀧

除了中產專才，啟德跑道區亦吸引了超級富豪及名人進駐。資料顯示，全球最大電動車電池製造商寧德時代（CATL）創辦人曾毓群，2024年以首置名義，斥資約3,345萬元購入天瀧一伙三房海景大單位，呎價逾3.3萬元。此外，電訊盈科前副主席袁天凡及其妻「恒生一姐」李慧敏透過招標形式，斥資逾4,600萬元購入同屋苑一個四房大宅，呎價3.58萬元。

租務暢旺本月暫錄149宗租賃成交

至於區內租賃成交持續暢旺，截至1月21日，暫已錄得149宗租賃成交，當中以THE HENLEY、柏蔚森及澐璟最受租客歡迎，各錄17宗成交。中原地產啟德新區啟德1號分行經理施蒂文指，該行最新促成一宗THE HENLEY III租賃交投，單位為3B座中高層E室，實用面積238平方呎，採開放式間隔，單位座向東北方，望內園景，最新以15200元租出，實用呎租高達64元。