内地客热议跑道区入市价值居民赞环境舒适看好升值潜力「普遍人都爱唱衰」｜区区睇楼

更新时间：06:00 2026-01-24 HKT
发布时间：06:00 2026-01-24 HKT

启德区近年成为一手新盘供应重镇，随著跑道区多个私人屋苑相继入伙，这个新晋住宅区的居住价值备受关注。虽然坊间对该处交通及餐饮配套仍有微言，但不少普通话拼音买家却对区内环境情有独钟。有打算置业的内地人发文，希望了解跑道区的入市价值，引来一众区内居民回应，本集《区区睇楼》就带大家深入这个热门地段。

住户赞环境舒适「台风亦毫无影响」

小红书上一篇以「长远来看，跑道区值得买吗？」为题的帖文引发热议。发帖女生表示担忧区内交通细节，犹豫应否「以时间换取空间」，并询问「明年升值还是继续回调的可能性大呢？」

对此，有不少跑道区居民留言回应，有入住一年半的住户表示「我自己挺喜欢的，人少，到楼下散步运动都不错，旁边就是避风塘，台风亦毫无影响。」该住户补充，随著巴士班次加密，出入已方便不少。

另一位居住两年多的居民则表示，跑道区邻近海傍，环境十分舒适，有意入市的话可考虑「先租后买」，亲身体验后再作决定；有港人居民直言「作为Local自己很喜欢，不要看网上意见，普遍人都爱唱衰。」他以早年的贝沙湾、西九龙等豪宅区作类比，建议买家应著眼于启德的独特性，再自行分析。更有人对未来充满信心，「太值得了，环境和房子都太好了，最重要未来交通和商业配套还会发展，也就是升值空间很大。」

此外，Threads上亦有人大赞跑道区住宅项目的建筑美学，「见到近邮轮码头的住宅项目，发觉其外立面设计美观特别，有别于香港典型设计，好的设计及心思真的值得让更多人见到。」

生活配套仍未成熟交通依赖巴士接驳

然而，亦有居民坦言交通与配套确是该区弱点，指现时接驳巴士约15分钟一班，「早晚高峰时段确实吃力」，若非在附近上班，通勤时间成本较高，需要慎重考虑。亦有声音指出，跑道区目前对有车人士较为友善，若依赖公共交通，生活便利度仍有待提升。

根据食评网站OpenRice资料，贯穿跑道区的承丰道一带，食肆主要集中在启德邮轮码头。交通方面，居民现时主要依靠巴士及小巴前往港铁启德站，主要路线包括城巴22D号（往返启德站）、城巴20A号（往返高铁西九龙站）及九巴5R号（往返观塘APM）等，其中22D为来往启德站至启德跑道区的主要路线。

长远交通前景方面，政府已落实推展「启德智慧绿色集体运输系统」，连接启德邮轮码头与启德站，目标于2031年通车。

启德普通话拼音买家占比冠全港

尽管生活配套尚待完善，但资金流向却反映了市场的真实取态。据土地注册署及美联物业研究中心数据显示，去年启德区录得第二多一手大手客，涉及207伙，主要集中于维港．双钻、启德海湾、THE HENLEY系列及天玺．天第2期等项目。

除此之外，自全面撤辣以来，启德已成为「普通话拼音买家」的入市重镇。据中原资料显示，去年该区2,222宗一手成交中，普通话拼音买家占1,169宗，比例高达五成，宗数居全港之冠。区内更有五个楼盘录得逾百宗普通话拼音买家成交，包括启德海湾（171宗）、THE HENLEY（161宗）、维港．双钻（156宗）、柏蔚森（131宗）及沄璟（106宗）。值得注意的是，除THE HENLEY之外，上榜新盘都位于启德跑道区。

启德跑道区新楼

	发展商	伙数
启德海湾	嘉华国际/会德丰/中国海外	1,017
维港一号	中国海外	1,059
MIAMI QUAY	恒基兆业/新世界/会德丰/帝国集团	648
沄璟	华润置地/保利置业	582
天泷	恒基兆业/中国海外/华懋/帝国集团/新世界/会德丰	566
天壐.海	新鸿基	256
柏蔚森	新世界/ 远东发展	291
Double Coast	中国海外/恒基兆业/新世界/会德丰	361

宁德时代创办人、恒生前一姐先后购天泷

除了中产专才，启德跑道区亦吸引了超级富豪及名人进驻。资料显示，全球最大电动车电池制造商宁德时代（CATL）创办人曾毓群，2024年以首置名义，斥资约3,345万元购入天泷一伙三房海景大单位，呎价逾3.3万元。此外，电讯盈科前副主席袁天凡及其妻「恒生一姐」李慧敏透过招标形式，斥资逾4,600万元购入同屋苑一个四房大宅，呎价3.58万元。

租务畅旺本月暂录149宗租赁成交

至于区内租赁成交持续畅旺，截至1月21日，暂已录得149宗租赁成交，当中以THE HENLEY、柏蔚森及沄璟最受租客欢迎，各录17宗成交。中原地产启德新区启德1号分行经理施蒂文指，该行最新促成一宗THE HENLEY III租赁交投，单位为3B座中高层E室，实用面积238平方呎，采开放式间隔，单位座向东北方，望内园景，最新以15200元租出，实用呎租高达64元。