工商舖2025年大手成交額升30% 阿里京東港交所齊入市業界：經濟復甦信號

更新時間：06:00 2025-12-31 HKT
發佈時間：06:00 2025-12-31 HKT

隨着息率回落，加上工商舖物業高位大幅暴跌逾50%，實力用家及投資者於2025年趁低吸納，逾億元大額工商舖共錄67宗，較去年略少3宗，但總金額398億元，按年則大升30%，並以商廈表現最突出，10宗最大巨額交易當中，商廈穩佔7宗，其中以阿里巴巴（9988）夥拍螞蟻集團斥資72億元，吸納銅鑼灣港島壹號中心大半幢樓面自用，最為市場矚目。

阿里72億購港島壹號中心最矚目

今年商廈交投火熱，全年錄3宗涉資數十億元成交，每一宗都別具意義，其中阿里巴巴夥拍螞蟻集團，向文華東方國際集團購入銅鑼灣港島壹號中心最高的13層樓面，連大廈命名權及廣告招牌，作價72億元，為香港經濟和營商環境投下信心一票，同時阿里作為科技龍頭，亦令銅鑼灣區科技氛圍更濃。

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大手金額按年升30%，阿里巴巴斥72億購港島壹號中心樓面最矚目。

除了阿里外，內地電商京東（9618）以35億元購入中環「中國建設銀行大廈」50%股權，每呎約3.11萬元，未來可能將此作為香港總部，展現京東看好香港市場。還有，港交所（388）豪擲63億元，向置地購入中環交易廣場14.7萬呎作永久總部，呎價逾4.2萬元。港交所認為，該宗收購是難得的戰略投資機會，彰顯港交所支持香港作為國際領先金融中心發展的長期承諾。

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不乏用家趁低吸納寫字樓

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，不論金額或宗數，2025年繼續以商廈成交佔比最高，是經濟正在復甦和復常信號，市場不乏用家趁低吸納寫字樓，長遠節省租金支出，亦有投資者撈底吸納核心區商廈。他續說，2025下半年共錄47宗逾億元買賣，較上半年20宗高出逾一倍，可見下半年投資活動明顯活躍，並以中資買家主導，佔逾50%，惟海外資金表現淡靜。

學生宿舍和出租公寓需求大

高偉雄又指，受政府大力推動「留學香港」品牌和「城中學舍計劃」，學生宿舍和出租公寓需求堅挺，租金具增長潛力，以2、3星酒店和具改裝潛力的物業最受捧，以宗數計算，酒店和出租公寓板塊成交共佔今年總成交近25%，相信明年續受追捧。該行預期2026年大額物業投資總額將升至400億元水平，仍由本地資金和中資撐大市。

工商舖成交宗數增逾兩成

據中原（工商舖）統計，今年全年截至12月15日，共錄約3,588宗工商舖成交，較去年全年升約20.9%，總金額錄約643.32億元，較2024年的約640億元僅窄幅上落。

中原（工商鋪）寫字樓部董事陳雁樓表示，2025年全年累錄商廈成交約747宗，較2024年增加近40%，為2021年以來首度再錄全年升幅。年底大手買賣交投增加，帶動第四季成交額錄得約175.65億元，按季大增約1.8倍，為4年間單季最高金額。

踏入第四季，港島區指標甲廈上環中遠大廈、金鐘美國銀行中心、金鐘力寶中心紛創新低呎價，部分打破逾15年新低。中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，現時商廈價格已觸底，舖價仍然尋底，全年累錄約701宗舖位成交，金額約131億元，按年分別減約6.5%及34.2%。

麥當勞等財團加入沽貨行列

另一方面，以往惜售的財團及業主加入沽貨行列，美國麥當勞集團今年7月公布分階段連約標售旗下部分舖位，現時已有6個獲承接，回報約4.8至7.3厘不等。

今年大手出貨的還包括有「收租王」美譽的永倫集團及其主席倫耀基旗下的茂盛控股，先後沽售全幢酒店、全幢商廈大部分業權、指標甲廈、舖位、車場、洋房等物業。矚目的包括中環皇后大道中9號34樓頂層連空中花園特色戶，2018年以刷新全港甲廈呎價新高紀錄、每呎約6.18萬元購入，涉資約5.3億元，今年中以約2.3億元，呎價約2.68萬元沽售，7年蝕讓3億元或57%。

鄧成波家族沽酒店蝕近3.8億

鄧成波家族今年最巨額沽售項目，為年初觀塘偉業街163號悅品海景酒店全幢以18.7億元易手，該家族於2017年以22.48億元購入，帳面虧蝕3.78億元，8年多貶值約16.8%。

此外，僱員再培訓局斥資4.78億元購入九龍灣第一集團中心6層全層樓面，呎價約5,610元，該甲廈由第一集團發展，於2009年海嘯時「撈底」，以每呎僅1,570元購入前身理智中心的全幢工廈（樓面呎價1068元），十分廉宜，不過，高峰期以每呎補地價每呎3,306元重建商廈，另建築費及利息每呎成本逾6,000元，成本呎價至少逾1萬元，最終虧損40%離場。

教育機構紛斥巨資自置物業

雖然今年工商舖盤源不乏大幅虧讓盤，部分財團不惜淡市下虧本沽貨，但今年亦有不少教育機構紛紛出手，斥巨資自置物業。其中包括香港科技大學今年7月購入金鐘統一中心4樓全層名都酒樓舖址，建築面積31,410方呎，平均每呎11,270元，作價3.54億元。當時科大表示，科大商學院一直在市區商業中心設立教學設施，方便學生包括在職管理人員上課及交流。

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屯門嶺南大學亦有出手，以1.2億元購入菁雋基座商場自用作教學用途，扣除47個車位，呎價僅3,059元。

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本月，豐樹泛亞出售九龍塘又一城商業大樓，涉資19.6億元，樓高4層，以租用面積接近22.9萬方呎計算，平均呎價約8,558元，大廈出租率94.2%。市場盛傳該廈由「鄰居」香港城市大學承接，惟城大對事件沒有作回應。