二手交投全年料3.9萬宗創4年高 天璽．天頻錄短炒獲利 美孚一單位勁賺137倍
發佈時間：06:00 2025-12-30 HKT
今年在一連串利好消息刺激整體樓市表現，特別是年初《財政預算案》下調印花稅及10月《施政報告》放寬投資移民置業門檻，均刺激市場入市氣氛，加上本港銀行於9月起跟隨美國聯儲局減息，在多項利好消息影響下二手樓市交投穩增，預計全年可錄約3.9萬宗成交，按年上升15%，並將創4年新高紀錄。此外，回顧今年二手屋苑成交個案繼續錄「賺多過蝕」，個別單位帳面更是狂賺137.7倍易手。
今年二手交投 自3月起向上
根據土地註冊處數據顯示，今年2月二手住宅市場登記量錄2,300宗，較上年同期的2,008宗，增加約15%，由於簽署買賣合約至遞交土地註冊處登記需時，有關數據主要反映1月市況，可見即使時值農曆新年的傳統淡季，市場在承接2024年的升勢後，信心仍有所增強。
自今年3月起，二手交投錄逾3,000宗以上，當中4月更錄4,080宗，較3月的3,138宗急升942宗或30%，其中多個大屋苑樓價在300萬至400萬的問盤量及成交量均有明顯升溫，市場漸趨以細價樓作主導。業界人士指，4月數據反映《財政預算案》公布後，100元印花稅的物業價值上限由300萬提高至400萬，認為政策進一步推進二手成交，令該月交投量創年內單月新高。
不過，由於4月及5月受大型新盤低價開售搶灘影響，市場購買力聚焦一手市場，二手交投有所影響，因此5月二手登記量僅錄3,429宗，較4月的4,080宗急跌約651宗或16%。
H按息率急跌 刺激投資客出動
此外，今年在內地生及專才持續湧港下，租金持續上漲，部分屋苑租金回報率高於4厘，吸引不少投資客出動購貨作長線收租之用，而且H按息率一度跌穿3厘水平，令6月及7月的二手登記量錄3,808及3,901宗，較5月上升379宗及472宗，幅度分別為11%及12%。
然而，隨着不少屋苑盤源已被消化，加上傳統租務旺季接近尾聲，投資客入市步伐有所放緩，8月數據顯示，二手住宅市場登記量錄3,510宗，較7月下跌391宗或11%。
步入9月，H按已回升至3厘以上水平，加上多個全新樓盤推出，一手市場暢旺，但聯儲局於月內進行首次減息，本港多個銀行亦跟隨下調最優惠利率，以及《施政報告》即將公布，市場預計將有樓市利好政策，多個利好消息帶動二手市場表現有所回溫，9月數據顯示二手登記量錄得回升，升至3,669宗。
到了10月，《施政報告》再度降低投資移民置業門檻，加上政府落實提速發展北都，吸引不少內地客來港置業，而且聯儲局於月內再度減息，帶動豪宅市場成交。不過，多個焦點新盤於10月及11月開售，再度轉移市場購買力，加上二手業主信心增強，議價空間收窄至5%內，令10月及11月的二手成交量雖然達3,689宗及3,766宗，但未能超越4月及6、7月的高峰。根據市場估計，受年尾長假影響，12月的二手登記量料錄3,120宗，較11月下跌646宗或17%，惟仍穩守3,000宗水平。
業界料樓價與租金迎升勢
美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽表示，整體樓市在減息效應、財富效應、經濟增長、政策利好、租金上漲及庫存量減等6大利好樓市因素帶動下，預期2026年樓市延續向好，進一步「量價齊升」，明年樓價有望承接今年反彈趨勢，全年再升約10%至15%；本年二手成交則估計將錄得約5萬宗的5年高位，按年升約9%左右。
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，2025年樓市整體回暖，二手成交宗數創近年新高，市場出現從復常轉向復甦趨勢。二手方面，首11個月暫錄約3.58萬宗成交，已創4年新高，全年成交量預計可達約3.9萬宗。他又指，明年二手市場將受惠於一手樓價上升及減息效應，料成交量會躍升近3成，達5萬宗，樓價與租金均將迎升勢，形成近年罕見的「租價齊漲」局面，但樓價升幅有望跑贏租金。
美孚新邨逾52年轉手 勁賺逾970萬
另一方面，回顧今年二手屋苑成交個案繼續錄「賺多過蝕」，個別屋苑帳面賺幅特別顯著。其中老牌屋苑之一的荔枝角美孚新邨2期百老匯街48號高層A室，面積968方呎，3房套房間隔，以978萬易手，呎價10,103元。據了解，原業主早於1973年1月以7.05萬購入單位，持貨超過52年轉手，帳面勁賺970.95萬，期內單位升值逾137.7倍。
豪宅市場今年成交亦見不俗，不少單位帳面獲利亦見豐厚，其中渣甸山金碧園一幢獨立大屋，面積3,669方呎，最終以1.71億易手，呎價約46,607元；據了解，原業主早於1995年以3,550萬購入，持貨30易手，帳面勁賺1.355億，期內單位升值約3.8倍。
天璽．天1期錄27宗獲利個案
另外，隨着不少新盤陸續入伙，市場亦頻頻錄有短炒獲利個案。當中啟德地王級項目天璽．天1期較為突出，該屋苑今年7月初開始進行交樓程序，而根據市場統計顯示，今年首11個月屋苑共錄27宗帳面獲利個案，當中帳面獲利最大單位為1期3座低層A1室，於今年10月以約1,580萬轉售，較去年11一手購入價約1,262萬上升約25.2%，1年內帳面獲利約318萬。
利嘉閣研究部主管陳海潮表示，今年11月二手私宅轉手獲利比率達63.2%，按月再升0.8個百分點，為連續3個月上升，並創自今年3月以來的9個月新高。預期12月比率相若，今年全年二手交投獲利比率料約62.3%，對比2024年的66.8%按年跌約4.5個百分點，比率從18年的99.1%高位「7連跌」。
不過，樓市今年有觸底跡象，9月及10月連月減息，均是支持二手市場交投穩企高位的動力，料明年整體市況持續好轉，獲利比率有望回升到約64%水平，按年增約1.7個百分點。
