二手交投全年料3.9万宗创4年高 天玺．天频录短炒获利 美孚一单位劲赚137倍
发布时间：06:00 2025-12-30 HKT
今年在一连串利好消息刺激整体楼市表现，特别是年初《财政预算案》下调印花税及10月《施政报告》放宽投资移民置业门槛，均刺激市场入市气氛，加上本港银行于9月起跟随美国联储局减息，在多项利好消息影响下二手楼市交投稳增，预计全年可录约3.9万宗成交，按年上升15%，并将创4年新高纪录。此外，回顾今年二手屋苑成交个案继续录「赚多过蚀」，个别单位帐面更是狂赚137.7倍易手。
今年二手交投 自3月起向上
根据土地注册处数据显示，今年2月二手住宅市场登记量录2,300宗，较上年同期的2,008宗，增加约15%，由于签署买卖合约至递交土地注册处登记需时，有关数据主要反映1月市况，可见即使时值农历新年的传统淡季，市场在承接2024年的升势后，信心仍有所增强。
自今年3月起，二手交投录逾3,000宗以上，当中4月更录4,080宗，较3月的3,138宗急升942宗或30%，其中多个大屋苑楼价在300万至400万的问盘量及成交量均有明显升温，市场渐趋以细价楼作主导。业界人士指，4月数据反映《财政预算案》公布后，100元印花税的物业价值上限由300万提高至400万，认为政策进一步推进二手成交，令该月交投量创年内单月新高。
不过，由于4月及5月受大型新盘低价开售抢滩影响，市场购买力聚焦一手市场，二手交投有所影响，因此5月二手登记量仅录3,429宗，较4月的4,080宗急跌约651宗或16%。
H按息率急跌 刺激投资客出动
此外，今年在内地生及专才持续涌港下，租金持续上涨，部分屋苑租金回报率高于4厘，吸引不少投资客出动购货作长线收租之用，而且H按息率一度跌穿3厘水平，令6月及7月的二手登记量录3,808及3,901宗，较5月上升379宗及472宗，幅度分别为11%及12%。
然而，随着不少屋苑盘源已被消化，加上传统租务旺季接近尾声，投资客入市步伐有所放缓，8月数据显示，二手住宅市场登记量录3,510宗，较7月下跌391宗或11%。
步入9月，H按已回升至3厘以上水平，加上多个全新楼盘推出，一手市场畅旺，但联储局于月内进行首次减息，本港多个银行亦跟随下调最优惠利率，以及《施政报告》即将公布，市场预计将有楼市利好政策，多个利好消息带动二手市场表现有所回温，9月数据显示二手登记量录得回升，升至3,669宗。
到了10月，《施政报告》再度降低投资移民置业门槛，加上政府落实提速发展北都，吸引不少内地客来港置业，而且联储局于月内再度减息，带动豪宅市场成交。不过，多个焦点新盘于10月及11月开售，再度转移市场购买力，加上二手业主信心增强，议价空间收窄至5%内，令10月及11月的二手成交量虽然达3,689宗及3,766宗，但未能超越4月及6、7月的高峰。根据市场估计，受年尾长假影响，12月的二手登记量料录3,120宗，较11月下跌646宗或17%，惟仍稳守3,000宗水平。
业界料楼价与租金迎升势
美联集团行政总裁（住宅）马泰阳表示，整体楼市在减息效应、财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨及库存量减等6大利好楼市因素带动下，预期2026年楼市延续向好，进一步「量价齐升」，明年楼价有望承接今年反弹趋势，全年再升约10%至15%；本年二手成交则估计将录得约5万宗的5年高位，按年升约9%左右。
中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指，2025年楼市整体回暖，二手成交宗数创近年新高，市场出现从复常转向复苏趋势。二手方面，首11个月暂录约3.58万宗成交，已创4年新高，全年成交量预计可达约3.9万宗。他又指，明年二手市场将受惠于一手楼价上升及减息效应，料成交量会跃升近3成，达5万宗，楼价与租金均将迎升势，形成近年罕见的「租价齐涨」局面，但楼价升幅有望跑赢租金。
美孚新邨逾52年转手 劲赚逾970万
另一方面，回顾今年二手屋苑成交个案继续录「赚多过蚀」，个别屋苑帐面赚幅特别显著。其中老牌屋苑之一的荔枝角美孚新邨2期百老汇街48号高层A室，面积968方呎，3房套房间隔，以978万易手，呎价10,103元。据了解，原业主早于1973年1月以7.05万购入单位，持货超过52年转手，帐面劲赚970.95万，期内单位升值逾137.7倍。
豪宅市场今年成交亦见不俗，不少单位帐面获利亦见丰厚，其中渣甸山金碧园一幢独立大屋，面积3,669方呎，最终以1.71亿易手，呎价约46,607元；据了解，原业主早于1995年以3,550万购入，持货30易手，帐面劲赚1.355亿，期内单位升值约3.8倍。
天玺．天1期录27宗获利个案
另外，随着不少新盘陆续入伙，市场亦频频录有短炒获利个案。当中启德地王级项目天玺．天1期较为突出，该屋苑今年7月初开始进行交楼程序，而根据市场统计显示，今年首11个月屋苑共录27宗帐面获利个案，当中帐面获利最大单位为1期3座低层A1室，于今年10月以约1,580万转售，较去年11一手购入价约1,262万上升约25.2%，1年内帐面获利约318万。
利嘉阁研究部主管陈海潮表示，今年11月二手私宅转手获利比率达63.2%，按月再升0.8个百分点，为连续3个月上升，并创自今年3月以来的9个月新高。预期12月比率相若，今年全年二手交投获利比率料约62.3%，对比2024年的66.8%按年跌约4.5个百分点，比率从18年的99.1%高位「7连跌」。
不过，楼市今年有触底迹象，9月及10月连月减息，均是支持二手市场交投稳企高位的动力，料明年整体市况持续好转，获利比率有望回升到约64%水平，按年增约1.7个百分点。
