凶宅同層單位影響估價 有業主欲刪網上資訊掩飾 業界直言：不可行
發佈時間：06:00 2025-12-18 HKT
傳統觀念對凶宅大有顧忌，加上市場透明度不足，不少買家擔心買中凶宅，均會參考網絡資訊作判斷。近日市場有傳，有業主務求盡快出售物業，正在網上四處剷除其單位為凶宅同層的資訊，因為該單位目前在網上已無法估價。有業界專家表示，市場對所謂「凶宅」並無官方定義，銀行間評估凶宅尺度不同，每間銀行或代理行已有凶宅記錄，既使剷除資訊亦無實際作用。
凶宅一般分為四個等級
近日有業主準備放售物業時，發現有網絡資訊稱其單位為凶宅同層，網上估價時亦發現，即使只是凶宅同層、不是凶宅單位，亦難以估價，擔心影響放售情況。中原按揭經紀董事總經理王美鳳對此表示，銀行能否估價取決於事件的嚴重程度，若案件十分血腥兇殘，可能同層、甚至同幢都有機會受影響。另外，銀行估價亦受事件是否被廣泛報道、命案發生至今時間長短，以及單位是否曾成功轉手或出租等影響。
王美鳳解釋，市場所謂的「凶宅」，現時並無官方定義，法律上亦沒有界定何謂凶宅。凶宅基本上只是一個約定俗成的說法，一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案，並可分為四個等級，分別為：
第一級：房屋內曾經發生過重大的死亡事件，例如謀殺案等，且涉及殘忍行為，為各等級中最嚴重。
第二級：房屋內曾經發生過自殺事件，例如是跳樓、上吊、燒炭等。
第三級：房屋內發生意外事故死亡。
第四級：房屋內曾經長時間無人發現的自然死亡，影響相對輕微。
有趣的是，有上述業主為求順利出售單位，正十分積極地抹除網絡上關於其單位為「凶宅同層」的資訊。王美鳳直言，該方法不太可行，因為若該凶宅已在網絡曝光，即使抹除記錄，總會有人記得，無實際用途。事實上，不同買家對凶宅的接受程度不同，建議應擴大買家來源，尋找不介意此情況的人。
買凶宅前宜先找銀行比較
由於現時並沒有凶宅的全面官方名單，對於買家而言，入市時亦有可能不小心買入凶宅。王美鳳建議，準買家對於心儀物業可先找銀行估價或網上估價，若然屬於銀行凶宅黑名單，網上估價結果或會顯示為「不適用（NA）」。不過，若準買家仍有意入市，不代表銀行必定全然拒批該單位按揭，亦有可能是需由銀行再作個別評估，買家可找銀行直接了解。
除了出現「不適用」之外，若銀行估值明顯大幅低於市價水平，亦可能與凶宅有關，準買家可作進一步了解。她提醒，銀行之間批出的按揭條款有機會出現很大差別，準買家宜找多幾間銀行作比較。她又建議，買家應該主動向業主及代理查詢相關情況。
陸偉雄：「單刀直入」問代理
執業大律師陸偉雄亦曾表示，買家要主動向地產代理查詢單位是否為凶宅。在此情況下，地產代理是必需披露，「如果買家從來冇問過，人哋（代理）唔知道你介意凶宅，因為有好多人未必介意係凶宅，最緊要你賣得夠平」。
另外，買家最好單刀直入，直接向代理詢問該單位是否凶宅，或者是否曾發生非自然死亡，而且要有白紙黑字紀錄，方便日後成為證據。他指不要轉彎抹角問：「呢度有冇發生過奇怪嘢？」；「 呢度有冇污糟嘢？」因為每個人對上述定義都不同。
律師予三大方法避開凶宅
對於避免買到凶宅，陸偉雄建議可從以下三方面同步着手：
第一：最直接的方法就是向管理員、鄰居或地產代理查詢；
第二：向銀行查詢。銀行多數對凶宅或鄰居不做估價，或估價較低，但買家就必須多查幾間；
第三：查坊間凶宅網。坊間一些「凶宅網」成為查證單位是否凶宅的方法之一，但由於「凶宅網」本身都是民間組織自己搜集資料，只會說明哪一座及以高中低層來標示單位，加上這些網站未必包括所有凶宅，所以只供參考。
陸偉雄指，以上三步最好同步做，不要只依賴地產代理的訊息，因為有時他們未必存心隱瞞，只是資訊未夠全面，令買家不小心買到凶宅。
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