退休買樓收租如何申按揭 每月租金可當入息 連租約與否成關鍵｜王美鳳
發佈時間：06:00 2025-11-06 HKT
上期提及銀行可將租金之一個百分比列作按揭申請人的入息計算，連租約物業可計租金高達70%至80%，未出租物業可按預估租值之60%至70%（個別高達80%）計作入息，但需留意銀行對於這方面的計算方式及審批準則不盡相同；本文將繼續提出按揭申請人需注意的地方。
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在傳統智慧上，買樓收租造就「財息兼收」，每月定期享有租金回報，租金可幫助業主支付按揭利息，而買樓後若在樓價處於升軌時，更可造就財富增值。
按揭物業必須為現樓
至於租金可計作入息的審批方式，有助借款人憑藉租金收入證明還款能力，從而減低工作入息之要求，又或可藉此提高按揭貸款額，適合欠缺工作入息證明、但希望買樓收租獲取被動收入的退休人士。
無論以實際租金又或以預估租金作為入息計算，有關按揭物業必須為現樓，換句話說，若然物業仍屬樓花，買家便不能以租金作為入息申請樓花按揭。而以租金作為入息計算的按揭物業是用作出租用途，買家便不能選用按保申請9成按揭，而出租物業的最高按揭成數現為7成。
買沒租約物業 借款人需一定入息
若屬於連租約物業，證明已在收取每月租金，即使借款人沒有工作收入，僅以租金收入作為申請按揭的入息證明，仍可獲較多銀行接納；但若屬於未有租約的預估物業租值方式，不少銀行要求借款人需要自身有工作入息證明，而預估物業租金則作為輔助入息，當中例如有銀行要求在符合供款佔入息比率方面，總入息最少有6成來自工作，餘下4成可用預估物業租值來計算；又或評估工作入息水平是否足以應付供樓金額。
按揭年期受限樓齡及申請人年齡
不少退休人士買樓收租，籌劃以每月租金幫補生活費用，並且以租金作為申請按揭的入息證明。但需留意，銀行批出之按揭年期不止受限於樓齡，亦受限於申請人的年齡，銀行可接納之年齡與按揭年期之總和一般不高於75年，個別可達80年，例如60歲退休人士的按揭年期上限一般為15年。
雖然現時按揭年期平均達26年，但退休人士可造按揭年期一般較短，因此每月按揭供款及所需入息水平便會提高，用家可先了解自身情況計算可造按揭金額。
另外，現時銀行流行提供按揭存款掛鈎優惠，為按揭客戶提供一個mortgage link高存息戶口，存息與按息一致，例如現時按息3厘多，存息亦是3厘多，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入，而可獲高存息的存款額上限一般為尚餘按揭額的50%。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
