60歲港人買中山樓慘蝕一半嘆一年收租僅萬多元代理撐前景吸引「很多客博升值」

更新時間：06:00 2025-11-05 HKT
發佈時間：06:00 2025-11-05 HKT

近年中山成為港人置業熱點，其中一位港人業主向《星島頭條》透露，早年以70萬元（人民幣，下同）一筆過付款買入物業後，曾計劃定期旅居中山，但因疫情而無法度假，最終將單位租出，目前租金回報約3.2厘，惟樓價已慘蝕一半。另一方面，V+物業聯展創辦人沈永年則表示，近年中山交通大幅改善，吸引大量港人前往置業作周末北上度假用途，且因樓價回落近半，「很多客人博它升值」。

婆婆70萬購入400多呎雙層公寓

今年已逾60歲的黃婆婆（化名）表示，在疫情前買入了「中山世紀薈」的雙層Loft公寓，有全新裝修，每層實用面積約200多呎，兩層合計約400多呎，樓價為70萬元，原計劃用作旅居，又或日後子女、親戚或朋友有北上度假的需求，可借出單位短住。

目前物業則正在出租，租金為1,850元，即租金回報約3.2厘。不過，黃婆婆透露單位目前估值約30至40萬元，「根本不保值」，並無奈地說，「買70萬樓，租1,000多元，一年只有一萬多元，幾十年才能回本」。

中山成最受歡迎大灣區置業三甲

另一方面，經常帶團北上睇樓的沈永年指出，根據公司統計數據，目前最受歡迎的大灣區置業點中，中山排第三，頭兩位是惠州及珠海，並強調「中山一向價廉物美，物價比珠海還要便宜，因主要是本地人居住。」

經深中通道往深圳車程20分鐘

地理位置方面，中山位於大灣區的中心地帶，前往珠海、廣州、順德，甚至江門都非常方便。他又稱，在深中通道開通後，越來越多港人選擇中山置業，因為從深圳開車到中山，經由深中通道全程只需20分鐘。此外，明年廣州將開通18號地鐵線通往中山，相信交通會更方便。

港人偏好千呎單位月供約4000元

不過，與黃婆婆當初購買小型Loft不同的是，如今港人在中山置業偏好大單位。沈永年表示，「以前港人去中山買樓都偏向買300至400呎公寓，但最近我們客人多數買1,000呎以上的住宅。」他解釋，港人在內地置業的按揭政策有變，現時可承造8成半按揭，利息降至3厘，假設中山平均樓價為每平方米1萬元，買1,000呎的單位需100萬元，首期為15萬元，「以前供樓每月要8,000元，現在供大約4,000元，對香港人而言很吸引」。

沈永年又表示，「大部分買家都是買來做旅居，有空去北上吃飯、住下，和朋友聚會。」他指，若月供三、四千元，對於港人買家而言，負擔並不大，可當做是花錢娛樂。他更說，「有些港人甚至在多個城市，如惠州、中山、江門都有物業，當作體驗不同生活。」

中山馬鞍島三大樓盤較受捧

至於港人熱衷的置業點，據沈永年介紹，中山馬鞍島上的三大樓盤較受歡迎，分別是招商臻灣府、中興智慧城及粵海城。他表示，馬鞍島近年是中山的發展重心，深中通道的出口便是馬鞍島，明年即將通車的廣州18號線地鐵首站亦設於此，加上香港往返中山的客運碼頭也遷至該處，形成三位一體的交通網絡。他更形容，馬鞍島的戰略地位堪比珠海金灣區。

三個樓盤之中，以招商臻灣府目前銷量最好，因最靠近地鐵站，若明年廣州18號線地鐵開通後，交通將更加便利。據內地代理平台安居客數據，該樓盤二手放盤最平為85.5萬元，約800呎；最貴則為200萬，同樣是800呎，11月放盤均價為每平方米約1.3萬元。

至於粵海城，沈永年指距離地鐵站較遠，但物業管理較優質。目前一手新盤最平則為126萬元，大約800呎；二手最平則為90萬元，同樣約800呎，11月放盤均價為每平方米約1.27萬元。

中興智慧城則擁有海景及森林景觀，受注重環境的買家歡迎，尤其是海外華僑。目前二手放盤最平為185萬元，大約900呎；最貴則為405萬元，大約1,800呎。

不過，近年中山物業的投資回報率並不理想，以馬鞍島上新盤為例，沈永年透露，其樓價曾高達每平方米3萬多元，但近年已大幅回落近半。但他仍表示，中山物業長遠來看仍有投資價值，「現在很多客人買中山樓亦是因為樓價跌了，博它升值，亦不介意目前租金是多少」。