施政報告2025｜北都7招鬆綁誘財團參與發展「按實補價」減成本梁志堅：有利財團計數

更新時間：11:05 2025-09-18 HKT
發佈時間：11:05 2025-09-18 HKT

北都發展是政府重中之重政策，為加快發展，《施政報告》推出「七招」拆牆鬆綁措施，以鼓勵財團參與發展。行政長官李家超指，容許北都土地業主主動交回政府計劃徵收土地，抵銷在北都原址換地等所須繳付金額、推出「按實補價」減低北都補地價資金成本，以及七個指定舊區地積比轉移至北都或新發展區等。

新一份《施政報告》公布北都新發展方向及規劃詳情，包括容許北都土地業權人主動交回政府計劃徵收土地，藉此抵銷其在北都新發展區原址換地或「片區開發」所須繳付金額，鼓勵市場參與北都發展。

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北都鬆綁措施一覽

1. 引入快速審批制度，採納各地優秀建築方法，降低工程成本並縮短工期。

2 .「分階段開發」模式，參考內地「1.5級開發」概念，初期先建設和營運低密度設施。

3. 多元開發模式，包括原址換地、「片區開發」等，推動市場參與。

4. 靈活批土地(公開招標、限制性招標或直接批地)，推動企業落戶和投資。

5. 容許北都土地業主主動交回政府計劃徵收土地，抵銷原址換地或片區開發金額。

6. 「按實補價」初期60%樓面補價，餘下40%10年內決定，先導計劃為期3年。

7. 開展凹頭土地用途檢討，16公頃土地擴至30公頃，私營房屋佔大比例。

收地安排最遲明年首季出台

政府消息人士透露，可主動交回土地包括政府3年內計劃徵收作發展私人土地，及政府已經收回但未完成土地業權審查而未賠償土地，希望藉此幫助發展商改善現金流。

消息指，北都新發展區是重點發展所在，該舉可試驗成效，視市場反應，不排除擴展到新發展區以外土地。當局將在今年稍後想持份者作諮詢，並最遲明年首季出台安排。

同時，以「按實補價」減低北都補地價資金成本，即地契修訂過程中，視乎地塊情況，容許業主毋須按規劃地積比率上限計算最高樓面進行補價，改以實際興建樓面及實際用途釐定應繳補價，並考慮容許發展商按實際開發規模分階段補繳地價。消息指出，該措施是為期3年先導計劃，適用全港，只針對非住宅用地，業主首次最少可按規劃地積比率上限計算最高樓面6成進行補價，希望早日釋放土地潛力，減輕業主早期發展階段負擔。

非住宅項目可先補地價6成

消息又指，業主可在首期發展落成10年內決定是否發展餘下4成樓面，若確定發展，可按當時市價補交地價；若業主選擇不發展，當局亦會保證有足夠基建交由政府或其他業主發展。消息又指，計劃設有保障機制，業主轉讓業權時只能整體轉讓，不能賣散。消息指，將補價下限定於6成是因為不想發展規模太低，今年稍後會向相關持份者諮詢，明年首季確定安排。

7地區私人重建擬增地積比凹頭站項目改主打私樓

另外，開展凹頭土地用途檢討，善用北環線帶來發展潛力，在凹頭站沙埔一帶考慮引入更大佔比私營房屋，拓展為新發展區。委託港鐵公司進行檢討，明年公布結果。消息人士稱，2023年原規劃有16公頃土地作公營房屋或社區措施，經過可行性研究後，認為附近有新田科技城及牛潭尾大學城，加上附近沙埔站會在2034年通車，故有潛力發展更多房屋，故附近房屋土地發展增加至30公頃，私樓佔比會較多。消息人士補充指，原本預留公屋單位會減少。

為加快舊區發展，放寬目前同區地積比率轉移安排，容許重建項目未用盡地積比率跨區轉移到其他地區以至新發展區，增加市場重建誘因。針對重建需要較逼切七個指定地區，試行適度增加私人重建項目地積比率，容許將增加地積比率轉移至北都或其他地區使用，或轉為金額用作抵銷在投地或進行其他項目地契修訂、原址換地所須繳付地價。消息指，擬議可增加地積比率轉移上限為20%，而地政總署仍在商討相關地價安排。
10年內將準備2600公頃熟地

另外，政府未來十年將準備好約2600公頃「熟地」，除滿足發展需求，亦讓政府有健康土地儲備。消息指，預測會因應個別項目研究或進度變化等有所調整，今年2600公頃預測不包括交椅洲人工島300公頃的土地。