私樓庫存高企 政策宜果斷穩市場｜龍漢標
發佈時間：10:55 2025-09-15 HKT
樓市向來被視為本港經濟的「晴雨表」，直接牽動消費、投資，甚至是金融體系穩定。高息持續，加上環球經濟前景不明朗，市場觀望氣氛濃厚。與此同時，一手私樓庫存量創出近年新高，市場正面臨庫存壓力，正值特首即將發表新一份《施政報告》，此刻正是政府果斷出手、穩住大局的關鍵時機。
過去十年，政府積極覓地，發展商亦配合推出新盤，私人住宅供應充足，2024年落成量更達2.42萬伙，創過去20年新高。然而，自2022年高息環境及經濟不確定性影響下，市場吸納能力轉弱，買家觀望情緒升溫，逐漸出現供過於求的局面。
未出售一手單位 料需時年半消化
房屋局最新數字顯示，截至2025年6月底，已落成但仍未售出的一手住宅單位約有2.7萬伙。換言之，即使未計算新盤供應的情況之下，市場亦需時約一年半時間方能完全消化庫存量。當供應充足時，買家自然延遲入市決定，轉為觀望，乃「一榮俱榮，一損俱損」的市場寫照。
用家受壓 影響各行各業
高息環境持續之下，業主供樓負擔加重，樓價回落導致資產縮水，消費意欲隨之下降。有意換樓的家庭更憂慮手頭物業難以套現，換樓計劃被迫推遲或擱置。樓市的壓力亦直接傳導至市民生活，氣氛擴散至零售、餐飲等消費領域，影響本地市道。
由此可見，樓市穩定關乎香港經濟全局的挑戰。要改善此局面，除了寄望外圍利率環境的變化，適當之政策調節亦是打破僵局、重建信心的關鍵。
特首即將於9月17日發表新一份《施政報告》，正是果斷出手的契機。筆者認為，兩項措施尤其切合時宜，值得政府優先納入考慮。
其一，放寬「100元印花稅」適用範圍。現行政策僅涵蓋400萬以下物業，集中較小型的單位，受惠面較為狹窄。若將門檻提升至600萬，可惠及更多首置家庭及年輕買家，切實減輕置業負擔。
根據土地註冊處數據，今年首七個月成交價低於400萬成交佔整體成交數字約三成，在400 萬至600萬之間住宅交易佔整體成交的比例同樣約三成，可見進一步降低門檻能惠及更多家庭及上車客。雖然短期或減少印花稅收入，但藉刺激市場成交，長遠而言帶動經濟，對庫房肯定有利無弊。
放寬投資移民額度 吸引資金
其二，調整投資移民計算額度。現行規定下，投資移民購入5000萬或以上住宅物業，僅1000萬可計入投資額度。若放寬至2000萬，將有助吸引更多高淨值人士來港置業，為高端住宅市場注入承接力，帶來長線資金，同時推動相關專業服務發展。
當然，單靠個別措施難以治本。政府亦需同步調整土地政策：一方面，推地節奏應更加審慎，避免在庫存未消化前再度推高供應；另一方面，銀行信貸政策應在審慎原則下保持合理，避免過度收緊，繼而抑制需求。同時，政府亦應加強市場資訊披露，提升透明度，讓市民及投資者能夠有清晰的預期。
明者因時而變，知者隨事而制。樓市作為香港經濟的根基，若庫存高企的局面持續，欠缺適當的政策調整，樓市復甦將受阻。惟有政府果斷出手，一方面扶持剛性需求，一方面吸引資金，同時穩定信貸環境，方能讓樓市重回健康軌道，帶動百業興旺。
龍漢標
立法會地產及建造界議員
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