細價樓成「火車頭」首8個月逾1.2萬宗 受惠「4球」以下付100元稅刺激 交投量按年升21%
發佈時間：14:36 2025-09-13 HKT
細價樓入場門檻低，向來吸引不少用家及投資者，在新措施400萬以下物業付百元印花稅政策起推動作用，成功帶動該批價碼二手交投，總結今年首8個月共錄約12116宗，較去年同期約1萬宗，按年升約21%兼創12年新高。業界人士指，細價樓入場門檻低，成為各類型買家搶購目標，有投資者鍾情該類單位投資回報高及易於轉手，用家則易於上車。
今年2月政府《財政預算案》公布，將徵收100元印花稅的物業價值上限，由300萬提高至400萬，措施實施至今已約半年，據代理數據顯示，涉及400萬或樓下單位今年以來按月均錄逾1000宗成交或以上，自措施公布當月即錄1064宗交投，而4月更錄1832宗是今年以來單月最多，最新上月亦錄1347宗，最新數字對比措施實施當月急升約26.6%。
總結今年首8個月合共錄約12116宗，創自2013年的12年按年同期新高紀錄，對比去年同期約10000宗，按年增加2116宗，升幅高達21.1%；首8個月數字已佔整體物業交投量的50522宗的約24%，即相當於每4宗成交，就有一宗受惠於100元印花稅優惠的400萬樓下單位。業界人士指，在銀行拆息持續低企，加上租金上升下，樓價低水的細價樓具一定吸引力，即成為各類型買家搶購目標。
布少明：投資客入市升近2成
美聯住宅部行政總裁布少明表示，二手整體成交量呈增加趨勢，而增加宗數主要為細價單位。400萬以下住宅物業主要吸引兩類買家，其中一類為投資客入市，相較放寬100元印花稅受惠範圍之前，大約有近2成的升幅。
除入場費用減少外，該類單位通常能迎合大眾市場的居住需要，於租務市場上備受歡迎，租務回報率亦屬理想水平，故吸引投資客入市。而且整體租金仍在上升中，面對內地學生及專才接連來港，長遠支持租務市場，令投資400萬以下住宅單位的吸引力持續增加。
布少明解釋說，其中投資客主要鍾情一些指標大屋苑，如沙田第一城、河畔花園、嘉湖山莊及荃灣中心等都是比較受該類客源歡迎的屋苑，因為及後租出，甚至放盤轉手的難度都較低。
400萬以下單位另吸引上車客置業，布少明指，除了會考慮上述指標大屋苑，價錢合理而位置便利的單幢樓都會成為目標之一。一些屯門及元朗的單幢盤成交都有增加；九龍方面，如九龍灣的得寶花園，放盤亦見變得搶手。
布少明認為，400萬變成買賣雙方之間的一條明顯議價界線，隨着該類單位交投增加，業主信心亦相應上升，議價態度可能會變得較強硬；反之會有買家積極希望業主能將叫價減至400萬以下，使自己能受惠100元印花稅，預期該類細價單位成交持續。
陳永傑：迎合學生租客需要
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，400萬以下的單位除了吸引上車客入市，滿足其剛性住屋需求外，亦吸引不少投資客購入放租。
該類單位即使以月租約8000至9000元租出，都能錄得不俗的租務回報，而這個月租的單位正好能迎合學生租客的需要。另外，隨着來港學生增加，相信400萬以下單位的成交量亦會繼續受帶動。以地區劃分，就以沙田、紅磡及屯門的400萬以下單位較受追捧。
荃灣中心細價交投最旺
細價樓交投持續增加，並集中於新界指標上車屋苑，包括天水圍嘉湖山莊、沙田第一城、河畔花園及荃灣中心等都是比較受該類客源歡迎的屋苑，因為及後租出，甚至放盤轉手的難度都較低。
在今年首8個月各個指標上車屋苑當中，以荃灣中心涉及400萬以下成交佔最多，暫錄約117宗，最新成交包括濟南樓中層C室，面積329方呎，以312萬易手，呎價約9483元。
而天水圍嘉湖山莊亦錄113宗，包括有投資者短炒獲利，美聯分行高級分區營業經理杜文輝表示，天水圍嘉湖山莊12座低層E室，面積448方呎，為2房間隔，以365萬放盤，獲新買家「零議價」承接，呎價約8147元。據了解，原業主前後持貨5個月易手，帳面獲利約23萬或約6.7%。
沙田第一城今年至今錄約99宗400萬以下成交，佔整體成交逾4成，中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城44座低層H室，面積304方呎，2房間隔，叫價約408萬，議價後以380萬易手，呎價12500元。原業主於2017年以約440萬購入單位，持貨約8年，是次轉手帳面蝕約60萬離場，期內貶值約13.6%。
同區另一個受歡迎的細價屋苑為河畔花園，今年所錄的44宗成交全數售價低於400萬。而最新一宗成交為B座高層5室，面積269方呎，以325萬成交，呎價約12082元。
九龍區得寶花園受追捧
九龍區方面亦有個別細價樓盤備受支持，九龍灣得寶花園今年暫錄約36宗400萬以下成交，佔屋苑今年至今整體成交逾9成。利嘉閣高級聯席董事鮑允中指，該屋苑H座中層04室，面積253方呎，單位先前連租約售出，成交價308萬，呎價12174元。
