港漂獨愛《花樣年華》港式唐樓 大埔墟覓220萬情懷盤上車 專家提6大申請按揭注意
發佈時間：06:00 2025-09-14 HKT
前有外國人鐘情於唐樓的港式韻味，近期更有《花樣年華》的港漂粉絲形容唐樓重現電影情景，身處其中似乎化身為梁朝偉，更有意購置落地生根。除獨特魅力吸引買家，唐樓相較於其他屋苑價錢較低，為不少買家的實惠選擇。不過，由於物業老舊，在申請銀行按揭時或會遇困難甚至失敗，中原按揭董事總經理王美鳳則表示，唐樓原則上可承造高成數按揭，但申請條件會比一般私樓更嚴苛。她更提醒買家須考慮6大注意事項，「貨比三家」考察不同銀行對唐樓按揭的取態後再入手。
在唐樓中感覺自己是梁朝偉
港漂陳生（化名）來自寧夏銀川，今年25歲，來港逾兩年，由於讀書及工作時一直租樓居住，缺少安全感，他說，「我不想再有漂泊的感覺」，因此才決意置業。再加之近期租金上揚，他認為現在租樓成本與供樓相若，「如果難以存錢，倒不如給自己買個家。」不過，他置業經費有限，只計劃購置總價200多萬元的單位，並承造一成首期，而該預算大多數只能應付唐樓單位。
陳生在沙田從事軟件測試工作，由於該區已發展成配套齊全的市中心，樓價相對昂貴，因此他將置業目標鎖定在大埔墟附近的唐樓單位。現場視察後，他不但不介意唐樓老舊，作為電影《花樣年華》的粉絲，更認為唐樓能滿足他對電影情景的所有想象，直言「立刻化身梁朝偉，還想講兩句上海話」。除此之外，他還表示自己熱愛傳統文化，認為傳統的事物更具人情味，坦言唐樓的裝修風格亦很適合他，「好似返爺爺嫲嫲屋企般安心」。他透露，該唐五樓單位實用面積約500呎，樓價220萬元。
據地產代理平台28Hse可見，大埔唐樓放盤售價低至155萬元，為實用面積333平方呎的一房單位；最貴則為360萬元，屬實用面積612平方呎的三房單位；而該區唐樓放盤價多數在200萬至300萬元之間。
原則上申請按保可借9成
針對陳生的置業及按揭計劃，王美鳳則回應表示，唐樓不論任何樓價，申請按揭的原則與私樓一樣，若需承造9成按揭，則需申請按揭保險，申請後原則上按揭成數上限可達9成。她亦指出，按保計劃亦有基本要求，首先必須是自用物業；若超過八成半按揭，借款人必須是固定入息，不可浮動入息；唐樓樓齡與還款期總和不可超過75年。
不過，王美鳳強調，由於唐樓大多老舊、且地段不佳，更存在遷建問題，因此不少銀行對於唐樓按揭申請取態謹慎，不但無法承造9成按揭，更有機會不接受按揭申請。她指出，銀行對唐樓按揭申請有以下6大考慮因素，並建議買家在入手唐樓前多走訪不同銀行，充分對比銀行之間對唐樓的估價以及對按揭批核的要求。
6大因素影響唐樓按揭
第一，唐樓供款期若縮短會導致月供增加。王美鳳指出，許多唐樓樓齡已超過60年，甚至更高，根據按揭保險計劃的規定，樓齡與還款期總和不得超過75年，意味對於一棟60年樓齡的唐樓，最長還款期可能只有15年左右。這種情況下，還款期的縮短會直接導致每月供款金額大幅增加。她表示，若每月供款增加，銀行亦會評估借款人是否有能力應付高額月供。
第二，不同銀行對唐樓的接受程度差異極大。王美鳳表示，市場上有不少銀行對唐樓按揭採取保守態度，特別是對油尖旺或西環區等舊唐樓。她解釋，有些銀行甚至設定硬性規定，例如不接受超過60年或50年樓齡的唐樓申請按揭。「若該銀行限制在樓齡為50年以上，實際上就等於不做唐樓業務了，因為市面上大多數唐樓都超過50年樓齡，這使選擇變得有限，對買家造成額外困難。」
相反，對於高質素的唐樓，例如位於跑馬地或中環等優質地段，或者建築質素較佳的唐樓，往往能獲得較佳的按揭條件。有些銀行對這類唐樓可用75年減去樓齡計算供款期，甚至在非按保情況下可計算到80年減去樓齡。
第三，許多舊式唐樓被大幅改動或劏成小單位出租，可能影響結構安全。王美鳳解釋，上世紀的唐樓多數用作包租用途，到現在仍有很多被劏成小單位出租，銀行非常擔心這些改動是否已經影響到建築結構。針對這種情況，銀行處理方式各異，有些銀行會要求先派人實地視察，有些則可能要求買家簽署承諾書，但也有銀行會因為改動過多而拒絕承做按揭。
第四，唐樓的周邊環境也可能影響按揭申請。王美鳳指出，例如唐樓周圍有色情場所等特殊行業，某些銀行可能因此不願意提供按揭服務。
第五，唐樓估價波動性大是重要考慮因素。王美鳳表示，唐樓的估價在不同銀行之間差異極大，主要因為成交記錄稀少，缺乏足夠的參考數據。有時一間銀行的估價可能出奇低，而另一間則給出較為合理的估價。由於按揭成數是以估值和售價中較低者為準，低估值直接影響可借款額。即使按揭成數再高，若估值太低，實際可借金額也會受限。
第六，唐樓常見的僭建也需要特別注意。王美鳳強調，買家必須查閱土地註冊署的記錄，確認有無任何建築物頒令，尤其是危樓頒令，一旦發現這類頒令，有些銀行可能直接拒絕承做按揭。
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