港漂独爱《花样年华》港式唐楼 大埔墟觅220万情怀盘上车 专家提6大申请按揭注意
发布时间：06:00 2025-09-14 HKT
前有外国人钟情于唐楼的港式韵味，近期更有《花样年华》的港漂粉丝形容唐楼重现电影情景，身处其中似乎化身为梁朝伟，更有意购置落地生根。除独特魅力吸引买家，唐楼相较于其他屋苑价钱较低，为不少买家的实惠选择。不过，由于物业老旧，在申请银行按揭时或会遇困难甚至失败，中原按揭董事总经理王美凤则表示，唐楼原则上可承造高成数按揭，但申请条件会比一般私楼更严苛。她更提醒买家须考虑6大注意事项，「货比三家」考察不同银行对唐楼按揭的取态后再入手。
在唐楼中感觉自己是梁朝伟
港漂陈生（化名）来自宁夏银川，今年25岁，来港逾两年，由于读书及工作时一直租楼居住，缺少安全感，他说，「我不想再有漂泊的感觉」，因此才决意置业。再加之近期租金上扬，他认为现在租楼成本与供楼相若，「如果难以存钱，倒不如给自己买个家。」不过，他置业经费有限，只计划购置总价200多万元的单位，并承造一成首期，而该预算大多数只能应付唐楼单位。
陈生在沙田从事软件测试工作，由于该区已发展成配套齐全的市中心，楼价相对昂贵，因此他将置业目标锁定在大埔墟附近的唐楼单位。现场视察后，他不但不介意唐楼老旧，作为电影《花样年华》的粉丝，更认为唐楼能满足他对电影情景的所有想象，直言「立刻化身梁朝伟，还想讲两句上海话」。除此之外，他还表示自己热爱传统文化，认为传统的事物更具人情味，坦言唐楼的装修风格亦很适合他，「好似返爷爷嫲嫲屋企般安心」。他透露，该唐五楼单位实用面积约500呎，楼价220万元。
据地产代理平台28Hse可见，大埔唐楼放盘售价低至155万元，为实用面积333平方呎的一房单位；最贵则为360万元，属实用面积612平方呎的三房单位；而该区唐楼放盘价多数在200万至300万元之间。
原则上申请按保可借9成
针对陈生的置业及按揭计划，王美凤则回应表示，唐楼不论任何楼价，申请按揭的原则与私楼一样，若需承造9成按揭，则需申请按揭保险，申请后原则上按揭成数上限可达9成。她亦指出，按保计划亦有基本要求，首先必须是自用物业；若超过八成半按揭，借款人必须是固定入息，不可浮动入息；唐楼楼龄与还款期总和不可超过75年。
不过，王美凤强调，由于唐楼大多老旧、且地段不佳，更存在迁建问题，因此不少银行对于唐楼按揭申请取态谨慎，不但无法承造9成按揭，更有机会不接受按揭申请。她指出，银行对唐楼按揭申请有以下6大考虑因素，并建议买家在入手唐楼前多走访不同银行，充分对比银行之间对唐楼的估价以及对按揭批核的要求。
6大因素影响唐楼按揭
第一，唐楼供款期若缩短会导致月供增加。王美凤指出，许多唐楼楼龄已超过60年，甚至更高，根据按揭保险计划的规定，楼龄与还款期总和不得超过75年，意味对于一栋60年楼龄的唐楼，最长还款期可能只有15年左右。这种情况下，还款期的缩短会直接导致每月供款金额大幅增加。她表示，若每月供款增加，银行亦会评估借款人是否有能力应付高额月供。
第二，不同银行对唐楼的接受程度差异极大。王美凤表示，市场上有不少银行对唐楼按揭采取保守态度，特别是对油尖旺或西环区等旧唐楼。她解释，有些银行甚至设定硬性规定，例如不接受超过60年或50年楼龄的唐楼申请按揭。「若该银行限制在楼龄为50年以上，实际上就等于不做唐楼业务了，因为市面上大多数唐楼都超过50年楼龄，这使选择变得有限，对买家造成额外困难。」
相反，对于高质素的唐楼，例如位于跑马地或中环等优质地段，或者建筑质素较佳的唐楼，往往能获得较佳的按揭条件。有些银行对这类唐楼可用75年减去楼龄计算供款期，甚至在非按保情况下可计算到80年减去楼龄。
第三，许多旧式唐楼被大幅改动或㓥成小单位出租，可能影响结构安全。王美凤解释，上世纪的唐楼多数用作包租用途，到现在仍有很多被㓥成小单位出租，银行非常担心这些改动是否已经影响到建筑结构。针对这种情况，银行处理方式各异，有些银行会要求先派人实地视察，有些则可能要求买家签署承诺书，但也有银行会因为改动过多而拒绝承做按揭。
第四，唐楼的周边环境也可能影响按揭申请。王美凤指出，例如唐楼周围有色情场所等特殊行业，某些银行可能因此不愿意提供按揭服务。
第五，唐楼估价波动性大是重要考虑因素。王美凤表示，唐楼的估价在不同银行之间差异极大，主要因为成交记录稀少，缺乏足够的参考数据。有时一间银行的估价可能出奇低，而另一间则给出较为合理的估价。由于按揭成数是以估值和售价中较低者为准，低估值直接影响可借款额。即使按揭成数再高，若估值太低，实际可借金额也会受限。
第六，唐楼常见的僭建也需要特别注意。王美凤强调，买家必须查阅土地注册署的记录，确认有无任何建筑物颁令，尤其是危楼颁令，一旦发现这类颁令，有些银行可能直接拒绝承做按揭。
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