香港商業地產資本化率穩中見變｜曾展鵬
發佈時間：17:19 2025-08-25 HKT
2025年次季，香港商業地產資本化率維持穩定。寫字樓資本化率介乎3.10%至4.10%，零售為3.25%至5.00%，工業為3.00%至4.10%。市場情緒仍較保守，投資者審慎入市，反映全球經濟不確定性依然，但本地需求漸恢復。亞太多地見資本化率普遍橫行，資產類別而言，零售類比寫字樓及工業地產表現相對見潛力，成各地投資新寵。
零售類相對見潛力
香港寫字樓資本化率季度變化不大。交易額環比回升，但主要由於中環交易廣場一期的大宗成交的投入所致，雖市場氣氛溫和上升，但資產價值與租金仍有壓力，主因包括本地企業擴張謹慎、海外人才政策成效尚待觀察、以及環球利率高企令融資成本居高不下，相信未來半年其趨勢持續。亞太區內方面，新加坡資本化率收窄至3.00%至3.50%，因優質資產供應緊絀，企業租戶穩健，首爾受利率下調預期和租賃需求，支撐辦公室交易量創新高；相比下北京及上海則面對供應上升及成本壓力，資本化率維持平穩。
香港零售業是旅遊復甦、盛事經濟及學區經濟的新增長點，利好帶動相關物業的吸引力。政府積極推動寫字樓及酒店改建學生宿舍用途，學區化經濟有利相關地段的穩定租賃收益預期及資產價值，加上盛事經濟見得成效，目前所見，核心區商場及街舖租金已初見止跌。區內，澳洲（5.75%至7.75%）、上海（5.50%至6.50%）等地同見資本化率持平或有下壓，主因包括政策補貼、租戶結構優化及消費動力強勁，例如中國繼本年1月及4月投放合計1620億的消費補貼，今年7月亦啟動第二輪規模達1380億元人民幣的補貼，對零售物業市場形成強大支撐。
香港工業資本化率處於3.00%至4.10%，季度間無明顯變動，但成交量按季大跌86%。顯示內外需疲弱、出口及物流業受困，地緣政治的不確定性及大灣區內的產業競爭等挑戰，使得投資者對香港同類物業，觀望情緒濃厚。租金及資本價值均見壓力，惟政策引導科研及高增值物流發展，有望為高質物業帶來潛在支持。對比亞太區，奧克蘭（5.13%至6.00%）和悉尼（5.00%至5.63%）受惠倉儲短缺及電商需求上升，出現資本化率壓縮。中國市場則因新供應充裕，需求增長有限，資本化率暫時難以下調。
2025年第二季香港商業房地產資本化率保持穩定，零售物業有潛力，受惠政策和內需動能展現韌性，寫字樓與工業受經濟、融資及產業升級因素主導。亞太各主要城市亦受本土經濟及政策影響，資本化率走勢各異。投資者宜審慎觀察，把握政策及產業新動向穩健布局。
曾展鵬
高力香港署理估價及諮詢服務主管
