租客嘆樓市旺 租金超預算 代理教3大講價技巧 另附5大注意事項
發佈時間：06:00 2025-07-25 HKT
暑假租賃旺季來臨，各區地產代理均反映租金較上季明顯上揚，作為業主的話，自然笑逐顏開；相反，租客面對這樣的市況，又有甚麼方法可以與業主議價、以爭取較低價格承租心儀單位？事實上，近日亦有人在社交平台上求助，因心儀單位超出預算，詢問是否有特定的議價技巧。
中原分行高級分行經理邱皓文表示，近日租金減價情況最多只在500元左右；對於租客應該如何說服業主減租，他則提供了3大方法：
第一，建議以年付方式支付租金，比較容易爭取到折扣；
第二，提出零免租期，不少也能減租大約200至300元的月租；
第三，若租客已與業主建立租約，在租約還沒結束之前選擇續租，亦是議價的方式之一。
至於在Threads的帖文提到，一位準租客即將搬屋，預算為月租1.5萬元，雖然看中幾個租盤，但價錢都超出預算，約在1.8萬元左右，因此詢問有甚麼議價技巧。
帖文有留言表示「現在租金都在升，應該很難便宜，但一次過繳一年租金就有機會便宜一些。」另有留言認為，「如果可以一次過比一年租金，平均每月減租2,000元可能做到」；不過，亦有指現在時勢很難減租，更表示「願意減300元都偷笑，講真你唔租大把人租。」此外，綜合網上資訊，租戶若想成功議價，不能錯過以下4大時機：
把握減租4大時機
1. 區內新盤入伙
若區內有大量新盤入伙，代表短期內該區租盤數量會急速上升，有機會拉低整區租金水平。不過，一手新盤由於裝修新淨，樓齡較小，都會比較受歡迎，未必有太多議價空間，而樓齡較大的二手樓減租機會則較大。目前香港新盤供應較多的地區多為新界區，例如屯門、元朗、白石角等等。
2. 按揭減息時期
不少業主選擇買樓放租，「以租養貸」，更會以供樓成本計算理想租金回報，若按揭減息，業主供樓開支亦會減少，這時租客若提出減租，業主有可能會酌情考慮。鑑於早前與供樓相關的港元拆息（Hibor）大跌，相信對於不少業主而言，現時供樓壓力的確比之前減少。
3. 租賃市場下行
租客可留意區內最近期的租務成交，以最近成交價作指標，若近月有下滑趨勢，或同條件單位租金遠低於所租單位，屆時租客提出減租，將更有說服力。
4. 大地產商減租
若有大型地產發展商旗下商場統一大幅度減租，通常意味本港經濟下行，零售業受到打擊，租戶難以承受高昂租金，樓市亦可能隨之而受挫，無論是商舖或住宅租客的議價能力均會增加。
減租前後5大注意事項
另一方面，減租前後亦有5大注意事項，需要租客留意，避免業主口頭答應減租後，實際上並無做到。
1. 審慎檢視租約條款
提出減租要求前，必須仔細查閱租約中關於租金調整的相關條款限制，例如合約可能訂明首年租期內不得調整租金，或規定租金變更需提前一個月以書面形式通知等細則。
2. 減租後宜更新合約
一旦業主同意減租，務必正式更新租約文件，在合約中明確標註新的租金金額，並為修訂後的租約繳納釐印稅，以保障雙方權益。
3. 要求退還按金差額
由於按金金額通常與租金掛鈎，在調低租金後，業主應相應退還已收取按金與調整後應繳按金之間的差額款項。
4. 考慮加入不可抗力條款
部份工商舖租賃合約中會納入「不可抗力」（Force majeure）條款，明確規定若發生雙方無法控制的特殊情況時，各方可獲豁免履行合約義務。同時，租約必須對「不可抗力」作出清晰定義，並詳列相關事件，例如自然災害、傳染病或流行病爆發等。當租客因疫情等情況受到影響時，可依據此條款向業主申請減租或免租。
值得注意的是，市面上常見的住宅租約範本及代理提供的標準合約通常不包含不可抗力條款。若租客希望在租約中加入此項補充條款，建議事先諮詢律師或地產代理的專業意見。
5. 避免口頭協議
所有減租協議需以書面形式確認，避免日後因口頭協議而引發爭議。
