新一期差餉7.31前須繳交 為何較上一期貴？即睇差餉累進制影響

有樓揸手的業主，一般已收到差餉物業估價署發出的7月至9月季度的差餉及／或地租通知書，繳款截止日期為本月31日，逾期繳交將被加徵5%的附加費。不過，本季度不設差餉寬減，繳款金額或比上季度增加500元，有市民收到賬單後直言「見到差餉單，不想消費了」。事實上，差餉與租值息息相關，當租金不斷上升而差餉寬免金額縮減，加上累進差餉制度已實行，高租值物業的業主需要繳納更多，本文將講解累進差餉稅率計算方法。

何謂「應課差餉租值」？

「應課差餉租值」是假設物業出租時所收到的年租，是政府對物業租值的估算。政府會參考同區類似物業於估價日期或接近該日期，在公開市場所議定的租金，並按面積大小、位置、設施、樓宇質素及管理水平等因素加以調算。一般情況下，樓齡較新、坐向或位置較佳的物業，租值會較高。

差餉會按四個季度預繳，局方會於季初發出徵收通知書，並需於每季第一個月，即1月、4月、7月及10月月底前清繳。政府會參考一個指定日期作為評定「應課差餉租值」的「依據日期」，因此隨後的租金升跌都不會影響應課差餉租值水平，而2025至26年度的應課差餉租值的根據日期為2024年10月1日。

市民感到今季差餉金額增加，與今年初《財政預算案》提供的寬免安排有關：

2025年4月至6月首季度為每個應繳差餉物業提供寬減措施

寬減金額：每個物業每季最高可減免500元。
適用條件：若物業該季度的應付差餉低於500元，則可全額減免。

如果某物業的季度差餉為400元，則業主無需支付該季度差餉。
若季度差餉為800元，則只需支付300元。

由於2025至2026財政年度的其餘三個季度並不適用此寬減政策，所以要繳交的差餉較上一期多。

如何計算住宅物業應繳累進差餉款額？

自2025年1月起，政府推行住宅物業累進差餉制度，住宅全年應課差餉租值若超過55萬元，即月租約4.6萬元的住宅物業，將會採用高於5%差餉徵收率，而超過80萬元的差餉租值部份，將按12%計算，市民使用「差餉及地租計算機」估算應繳差餉及地租款額。

具體徵收率：

‧應課差餉租值55萬元或以下：徵收率為5%；
‧應課差餉租值55萬元至80萬元：徵收率為8%；
‧應課差餉租值超過80萬元：徵收率為12%。

計算例子：

假設某住宅物業的應課差餉租值為200,000元：
200,000 × 5% = 10,000元（每年應付差餉）
10,000 ÷ 4 = 2,500元（每季度應付差餉）

若應課差餉租值超過80萬元，則需按照累進稅率計算，例如某物業應課差餉租值為100萬元：

前55萬元部分：550,000 × 5% = 27,500元
55萬至80萬部分：250,000 × 8% = 20,000元
超過80萬部分：200,000 × 12% = 24,000元
總差餉：27,500 + 20,000 + 24,000 = 71,500元

實施差餉累進制後需要繳交差餉會增加多少?

視乎物業的應課差餉租值有所不同，一般全年應課差餉租值55萬元以下住宅差餉將會維持不變，但超級豪宅差餉則可能大幅增加1倍。如按年租200萬元的物業計，每年應繳差餉由10萬元增至19.15萬元，需要多繳9.15萬元；以年租500萬元的物業計，每年應繳差餉則由25萬元增至約55萬元，需要多繳30.2萬元，增幅達121%。

不受累進差餉影響物業

以下類型的物業單位將繼續按照5%的統一稅率徵收差餉：

1.公共租住房屋
‧香港房屋委員會及香港房屋協會提供的公共租住房屋單位；
‧香港平民屋宇有限公司管理的大坑西邨租住房屋。
‧簡約公屋及過渡性房屋。

2.特定宿舍
‧註冊非牟利學校提供的宿舍；
‧《教育條例》下的專上學院宿舍；
‧醫院管理局提供的醫院宿舍。

差餉可以扣稅？

根據《稅務條例》，如果物業以出租賺取租金收入，業主需要繳交物業稅。而同意繳付及已支付的差餉可以獲得扣減，但已寬免的差餉不能獲得扣減。

對物業應課差餉租值有異議怎樣辦？

事實上，如果市民認為自己的單位租值被高估，以致需繳交太多差餉，可在差估署重估應課差餉租值、並向業主發出最新的差餉及地租通知書後，採用指定政府表格R20A（修改估價冊或地租登記冊建議書），提出反對及建議修改冊內的有關事項，不過要注意的是，該建議書必須在今年5月31日或之前送達差估署署長，以便作出相關跟進工作。

繳交差餉及/或地租途徑

市民繳交差餉及地租，可利用銀行自動轉帳或電子繳費方式，例如繳費靈、銀行自動櫃員機、轉數快或互聯網；上載電子支票/電子本票到「電子支票支付」網站；將劃線支票郵寄予庫務署；抑或前往本港任何一間郵政局或指定的便利店繳交。如市民仍未收到通知書，可瀏覽差餉物業估價署的網頁；致電、傳真或親臨差餉物業估價署索取通知書補發本或查詢應繳款額。

1. 使用銀行自動轉帳、繳費靈、銀行自動櫃員機、轉數快或網上銀行；
2. 上載電子支票／電子本票到「電子支票支付」網站；
3. 將劃線支票郵寄至香港告士打道郵政局郵政信箱28000號庫務署收(郵資不足的信件將不獲接收)；
4. 前往本港任何一間郵政局或7-Eleven、OK便利店、VanGo或U購select等指定便利店繳交。

差估署「差餉及地租計算機」

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