H按急跌刺激樓市成交增22% 邊類物業最旺？專家：下半年減P
發佈時間：14:05 2025-06-19 HKT
自5月初起，1個月香港銀行同業拆息大幅回落，不僅減輕以H按供款業主的供樓負擔，亦提振樓市氣氛，為樓市注入了正面動力，入市意欲增加，無論一手新盤抑或二手住宅交投均錄得顯著上升。據地產代理數據顯示，H按息率跌穿封頂逾1個月，期間全港一手成交量上升逾2成。分析認為，今年美國將繼續減息而港P將會進一步下調0.25厘後完成減P周期，屆時以P按為基準之H按封頂息率將減至3.25%，有利按揭申請人的入息水平要求降低。
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35屋苑二手交投增約21%
據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，自5月8日H按供款跌穿封頂位（目前3.5厘）至6月16日的40日，全港一手成交量合共錄2,414宗，較前40日（3月29日至5月7日）的1,979宗上升約22%。
若以金額劃分，近40日一手成交量依然集中中細價物業，當中約1,300宗屬600萬元或以下成交，佔逾一半，宗數較前40日升約12%左右；值得留意的是，若以升幅計算，逾5,000萬元的豪宅升逾7成最為顯著，而逾600萬至1,000萬元及逾1,000萬至5,000萬元亦各升超過3成。
二手方面，綜合美聯分行資料顯示，全港35個大型屋苑於過去6周（5月5日至6月15日）合共錄442宗成交，較前6周（3月24日至5月4日）的365宗亦增加約21.1%。
5月起拆息下跌 H按息跌幅達3.5厘
中原按揭董事總經理王美鳳表示，5月起資金流入本港觸發拆息跌勢，令市場主流H按息由3.5%大幅下跌低至6月17日的1.82%，持續處於三年來低水平，H按息減幅高達1.68厘，以30年期計，每月供樓金額減少達兩成，按息下跌直接減輕供樓人士及置業人士的供樓負擔，有利支持樓市。
王美鳳續指，自5月起受惠按息大幅下跌、供樓負擔顯著減輕、加上「供平過租」推動「轉租為買」需求增加、按息與定存息同步下降令買樓收租吸引力上升，近月無論一二手樓市交投均顯著增加，樓市出現回暖向好，下半年美國減息機會仍大，有利支持樓市。
另一方面，美國聯儲局維持聯邦基金利率於4.25厘至4.5厘不變，符合市場預期。王美鳳稱，具指標性的滙豐銀行已宣布最優惠利率維持於5.25%同符市場預期，相信本港銀行將跟隨維持最優惠利率P不變。
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她預期，美息在年內仍處回落周期，預計下半年美國有機會再次減息，年內美國減息或達兩次合共半厘，利率回落至4厘之下，未來逐步降至3厘多水平；基於本港拆息已提早下跌紓減銀行資金成本，預期下半年當美國減息本港銀行將會跟隨下調最優惠利率P，本港銀行去年提速減P累達0.625厘後，今年P減幅尚餘0.25厘，今年美國將繼續減息而港P將會進一步下調0.25厘後完成減P周期，屆時以P按為基準之H按封頂息率將減至3.25%，封頂息率下跌有利按揭申請人的入息水平要求降低。
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500萬樓月供可減$4,369
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，雖然美國仍未減息，使香港銀行未有調整最優惠利率。不過，近期新股市場氣氛熾熱，熱錢持續湧入本港，巿場對港元需求顯著增加，一個月HIBOR亦大幅回落，今日一個月HIBOR報0.54厘，連續23個工作日維持1厘以下水平。即使香港銀行未有調整最優惠利率，現時HIBOR已跌穿1厘，供樓業主的利息開支已可即時減低，對樓市有正面支持作用。
以今日一個月HIBOR報0.54厘，以普遍H按計劃「H＋1.3厘」計算，今日H按實際按息報1.84厘，較封頂息率3.5厘大幅減少1.66厘。假設500萬貸款額，年期30年，如以今日Ｈ按按息1.84厘計算，每月供款為18,083元，比起以封頂息率3.5厘計算，每月供款為22,452元，每月供款可減少4,369元或19.5%。
曹德明表示，若果市場對港元需求持續，銀行體系總結餘維持在千億港元以上，HIBOR短期內亦有機會下試0.5厘或以下水平。另外，如美國於下半年減息，料本港銀行會根據自身商業策略，跟隨下調最優惠利率，最優惠利率有機會於年底前降至加息周期前的水平。
