H按急跌刺激楼市成交增22% 边类物业最旺？专家：下半年减P
发布时间：14:05 2025-06-19 HKT
自5月初起，1个月香港银行同业拆息大幅回落，不仅减轻以H按供款业主的供楼负担，亦提振楼市气氛，为楼市注入了正面动力，入市意欲增加，无论一手新盘抑或二手住宅交投均录得显著上升。据地产代理数据显示，H按息率跌穿封顶逾1个月，期间全港一手成交量上升逾2成。分析认为，今年美国将继续减息而港P将会进一步下调0.25厘后完成减P周期，届时以P按为基准之H按封顶息率将减至3.25%，有利按揭申请人的入息水平要求降低。
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35屋苑二手交投增约21%
据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料及市场消息，自5月8日H按供款跌穿封顶位（目前3.5厘）至6月16日的40日，全港一手成交量合共录2,414宗，较前40日（3月29日至5月7日）的1,979宗上升约22%。
若以金额划分，近40日一手成交量依然集中中细价物业，当中约1,300宗属600万元或以下成交，占逾一半，宗数较前40日升约12%左右；值得留意的是，若以升幅计算，逾5,000万元的豪宅升逾7成最为显著，而逾600万至1,000万元及逾1,000万至5,000万元亦各升超过3成。
二手方面，综合美联分行资料显示，全港35个大型屋苑于过去6周（5月5日至6月15日）合共录442宗成交，较前6周（3月24日至5月4日）的365宗亦增加约21.1%。
5月起拆息下跌 H按息跌幅达3.5厘
中原按揭董事总经理王美凤表示，5月起资金流入本港触发拆息跌势，令市场主流H按息由3.5%大幅下跌低至6月17日的1.82%，持续处于三年来低水平，H按息减幅高达1.68厘，以30年期计，每月供楼金额减少达两成，按息下跌直接减轻供楼人士及置业人士的供楼负担，有利支持楼市。
王美凤续指，自5月起受惠按息大幅下跌、供楼负担显著减轻、加上「供平过租」推动「转租为买」需求增加、按息与定存息同步下降令买楼收租吸引力上升，近月无论一二手楼市交投均显著增加，楼市出现回暖向好，下半年美国减息机会仍大，有利支持楼市。
另一方面，美国联储局维持联邦基金利率于4.25厘至4.5厘不变，符合市场预期。王美凤称，具指标性的汇丰银行已宣布最优惠利率维持于5.25%同符市场预期，相信本港银行将跟随维持最优惠利率P不变。
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她预期，美息在年内仍处回落周期，预计下半年美国有机会再次减息，年内美国减息或达两次合共半厘，利率回落至4厘之下，未来逐步降至3厘多水平；基于本港拆息已提早下跌纾减银行资金成本，预期下半年当美国减息本港银行将会跟随下调最优惠利率P，本港银行去年提速减P累达0.625厘后，今年P减幅尚余0.25厘，今年美国将继续减息而港P将会进一步下调0.25厘后完成减P周期，届时以P按为基准之H按封顶息率将减至3.25%，封顶息率下跌有利按揭申请人的入息水平要求降低。
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500万楼月供可减$4,369
经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，虽然美国仍未减息，使香港银行未有调整最优惠利率。不过，近期新股市场气氛炽热，热钱持续涌入本港，巿场对港元需求显著增加，一个月HIBOR亦大幅回落，今日一个月HIBOR报0.54厘，连续23个工作日维持1厘以下水平。即使香港银行未有调整最优惠利率，现时HIBOR已跌穿1厘，供楼业主的利息开支已可即时减低，对楼市有正面支持作用。
以今日一个月HIBOR报0.54厘，以普遍H按计划「H＋1.3厘」计算，今日H按实际按息报1.84厘，较封顶息率3.5厘大幅减少1.66厘。假设500万贷款额，年期30年，如以今日Ｈ按按息1.84厘计算，每月供款为18,083元，比起以封顶息率3.5厘计算，每月供款为22,452元，每月供款可减少4,369元或19.5%。
曹德明表示，若果市场对港元需求持续，银行体系总结余维持在千亿港元以上，HIBOR短期内亦有机会下试0.5厘或以下水平。另外，如美国于下半年减息，料本港银行会根据自身商业策略，跟随下调最优惠利率，最优惠利率有机会于年底前降至加息周期前的水平。
