溯源滲水學問大 倡設「假定源頭」機制｜何鉅業
發佈時間：14:15 2025-06-09 HKT
解決樓宇滲水是一門大學問，不但要依靠現代科技儀器配合建築專業人士的專業判斷，更需要的是鄰里之間的合作。但是，就算平常鄰里關係不錯，遇到滲水糾紛，被鄰居指控，少不免亦都會出現抗拒與保護的心態。因而導致雙方不合作而未能進行檢測，找不出滲漏源頭。
一般涉及樓上樓下單位的滲水個案，以「水向低流」的概念，樓下天花出現滲水，水源「應」源於樓上，而樓下單位供水喉管一般不會藏於自己單位的石屎天花，所以水明顯較大機會由樓上地台往下滲。當然亦不排除由大厦公用部份滲入，例如外牆或公用喉管滲水。每幢樓宇設計各有不同，具體個案滲水原因亦可能各異。
濕度須超過35%才可立案
政府設立滲水辦，在某程度上可迫使樓上業主讓政府委派的人員進行一些簡單的測試。但從數據顯示，不足15%個案可通過滲水辦找出源頭，可見滲水辦偵查成功率明顯不高。滲水辦現有制度下，檢測到的濕度必須超過35%才可立案調查，以及在測試過程中濕度不達35%以上亦不會跟進，造成大量個案無疾而終。嚴重滲水個案當然濕度明顯較高，但輕微的滲水亦是滲水。另外，如樓上進行色水測試之後，在樓下未能進行持續監察，亦不易確定滲水出現。如滲水並非極端嚴重，水分未必即時在樓下顯現，只在色粉測試後一兩小時內觀察效果，並不完全理想。就算有跟進覆檢，在一兩個星期後才檢視，水分亦可能早已揮發。亦有聰明的樓上業主，在進行測試之時，停用有滲水問題的浴室，避免出現「超標」情況。
「你有張良計，我有過牆梯」。社會想正視滲水問題，必須在法律框架下，建立一個更公平及有效的規則。如果可以訂立一個「假定源頭」的原則，在法律上先假定滲水源頭於樓上，上層業主必須主動或者配合進行測試，證明源頭並不在自己一方，否則，即被視為責任一方，必須承擔維修及賠償責任。如樓上業主已合理證明滲漏並不源於自己單位，「假定源頭」」即轉為大廈公用部份。那麼管理公司、立案法團或所有業主必須負責滲水調查及進行必須維修，並承擔對樓上業主曾付出的檢查費用及其他賠償。這樣便可確定責任順序的機制，減少不必要的民事訴訟，亦可免除鄰居間的矛盾與糾紛。
所有業主的單位也有機會出現滲漏影響他人，也同時有被滲水滋擾的風險。這個機制可以保障自己亦都可以保障他人，應該是一個公平之策。
何鉅業
建築測量師、香港樓宇安全學會會長
家居漏水手尾長 樓上滲水責任誰屬 專家教分辨滲水5大成因 保障自己
