溯源渗水学问大 倡设「假定源头」机制｜何巨业
发布时间：14:15 2025-06-09 HKT
解决楼宇渗水是一门大学问，不但要依靠现代科技仪器配合建筑专业人士的专业判断，更需要的是邻里之间的合作。但是，就算平常邻里关系不错，遇到渗水纠纷，被邻居指控，少不免亦都会出现抗拒与保护的心态。因而导致双方不合作而未能进行检测，找不出渗漏源头。
一般涉及楼上楼下单位的渗水个案，以「水向低流」的概念，楼下天花出现渗水，水源「应」源于楼上，而楼下单位供水喉管一般不会藏于自己单位的石屎天花，所以水明显较大机会由楼上地台往下渗。当然亦不排除由大厦公用部份渗入，例如外墙或公用喉管渗水。每幢楼宇设计各有不同，具体个案渗水原因亦可能各异。
湿度须超过35%才可立案
政府设立渗水办，在某程度上可迫使楼上业主让政府委派的人员进行一些简单的测试。但从数据显示，不足15%个案可通过渗水办找出源头，可见渗水办侦查成功率明显不高。渗水办现有制度下，检测到的湿度必须超过35%才可立案调查，以及在测试过程中湿度不达35%以上亦不会跟进，造成大量个案无疾而终。严重渗水个案当然湿度明显较高，但轻微的渗水亦是渗水。另外，如楼上进行色水测试之后，在楼下未能进行持续监察，亦不易确定渗水出现。如渗水并非极端严重，水分未必即时在楼下显现，只在色粉测试后一两小时内观察效果，并不完全理想。就算有跟进覆检，在一两个星期后才检视，水分亦可能早已挥发。亦有聪明的楼上业主，在进行测试之时，停用有渗水问题的浴室，避免出现「超标」情况。
「你有张良计，我有过墙梯」。社会想正视渗水问题，必须在法律框架下，建立一个更公平及有效的规则。如果可以订立一个「假定源头」的原则，在法律上先假定渗水源头于楼上，上层业主必须主动或者配合进行测试，证明源头并不在自己一方，否则，即被视为责任一方，必须承担维修及赔偿责任。如楼上业主已合理证明渗漏并不源于自己单位，「假定源头」」即转为大厦公用部份。那么管理公司、立案法团或所有业主必须负责渗水调查及进行必须维修，并承担对楼上业主曾付出的检查费用及其他赔偿。这样便可确定责任顺序的机制，减少不必要的民事诉讼，亦可免除邻居间的矛盾与纠纷。
所有业主的单位也有机会出现渗漏影响他人，也同时有被渗水滋扰的风险。这个机制可以保障自己亦都可以保障他人，应该是一个公平之策。
何巨业
建筑测量师、香港楼宇安全学会会长
家居漏水手尾长 楼上渗水责任谁属 专家教分辨渗水5大成因 保障自己
