老牌甲廈需注入新動力「升級」仲量聯行鍾楚如：免被市場淘汰

更新時間：10:35 2025-05-26 HKT
發佈時間：10:35 2025-05-26 HKT

仲量聯行指出，比較其他城市，香港甲廈樓齡偏高，樓齡逾30年佔全港甲廈樓面44%，加上未來供應充裕，老牌甲廈若被置之不理，將被淘汰，不過，若然作「策略性」升級，注入新動力，有利於出租及買賣，一些個案中，只要作些少投資，得到意想不到的大回報。

樓齡逾30年佔44%

仲量聯行最新研究報告指，目前全港接近一半（44%）甲廈樓齡逾30年，比例將於2030年升至55.1%，直至2035年，約20%甲廈樓面或面臨淘汰，該行預期，直至2026年，甲廈租售價將下跌超過10%，樓齡逾30年、欠保養商廈跌幅可能高達20%。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，港核心區於2015年前落成的甲廈，比例高達97.4%，高於其他國際城市；未來五年將有830萬方呎甲廈新供應，相等於過去10年淨吸納量總和，市場競爭進一步加劇。老舊甲廈若未能升級翻新，難以滿足租户期望，面臨空置率上升，租售價下跌。

仲量聯行鍾楚如表示，老牌甲廈作「策略性升級」，有利保持資產價值。

ESG標準新甲廈受捧

她續說，目前新舊甲厦表現分化，市場出現「優質遷移」，擁有ESG標準的新甲廈受捧，企業重視員工福祉與品牌形象，租戶傾向選擇靈活度高、符合可持續發展標準的甲廈。去年全年，樓齡5年內的甲廈錄逾100萬方呎吸納量，樓齡逾30年錄負4.4萬方呎吸納量。目前新舊甲廈租金差距為每方呎2.9元、創下歷史新低。於2018年中商廈高峰期，兩者差距為15.6元，而於2010年期間，更高達16.4元。

她補充，單靠減租難以取悅租戶，預計租金差距將繼續擴大，預計直至2026年，甲廈租售價將下跌逾10%，樓齡逾30年的甲廈跌幅料高達20%，老舊甲廈若不升級，將難以維持資產價值。

「微調」或「重塑」各式其式

為甲廈作「策略性升級」，業主可以選擇輕度的「微調」，或深度的「重塑」，因應物業的情況作出選擇。

仲量聯行香港物業及資產管理部總監鍾志雄表示，除了輕度改造外，若然甲廈面對嚴重老化或租戶流失，可考深度翻新（Deep retrofit），針對結構、系統、服務或功能進行全面升級。例如，重新設計和翻新某個區域，包括洗手間或外牆，以及取得綠色建築認證，提升資產質素與營運效率，解決大廈功能過時的問題。

「深度翻新」減9%空置

他分析道，若以10年計算，完成深度翻新的甲廈，較未作任何翻新的物業，空置率低9個百分點，租金溢價高達4.6%，平均每年淨營運收入增加3300萬，有效為大廈作資產增值。他舉例說，東九龍觀塘道348號宏利廣場，透過升級管理系統及冷氣機系統，節省10%用電量，回本期少於一年半；中環興瑋大廈斥資2400萬元，於大廈外牆加裝3D LED電視，結果，每年獲得額外收入逾2600萬，此數目，相等於逾10層寫字樓租金收入，投資回本期少於一年。