抽中居屋如中六合彩 應檢視制度免「癲價」轉售 可參考澳門做法｜謝偉銓
發佈時間：06:00 2025-05-14 HKT
受到經濟差、息口高、供應增，以及中美貿易戰影響，近年本港私樓樓價持續回軟，但房委會及房協最新一期推售的居屋單位，仍然分別錄得約14倍和10倍的超額認購，整體中籤比率仍甚低，尤其是白表申請者。雖然當局已採納了筆者建議，優化包括居屋在內的資助出售房屋抽籤機制，讓較年輕人及多次抽籤失利的申請者享有較高中籤機會，但由於單位供應始終有限，暫時未能扭轉「抽居屋難過中六合彩」的市民觀感。
「白居二」需求遠高於供應
由於新落成的居屋難以抽中，部份渴求自置居所，但又未夠能力購買私樓的中低收入家庭，尤其是白表申請者，會嘗試透過「白居二」計劃購買未向政府補地價的二手居屋，但同樣面對僧多粥少的問題。
新一期「白居二」計劃的超額認購比率為4.6倍，低於申請新建居屋。問題是二手居屋的供應、銷售和價格均並非由政府主導，在需求遠高於供應之下，部份位置及配套良好的未補價居屋，過去往往被炒高至貼近已補價居屋或同區二手私樓的水平。有關現象令到以低於市場價格向政府（房委會或房協）購入有關單位的原業主，除正常的樓價升幅之外，再獲得了額外可觀利潤，因而令「抽中居屋等同中六合彩」的說法更加深入民心。
筆者多年前已建議改革資助房屋的轉售制度，改為規定只能將單位賣給政府，然後再由房委會或房協轉售予合資格的申請者，不能以「白居二」方式或補地價後在自由市場轉售。除了要避免出現「天價」、「癲價」居屋等不公現象，更重要是防止由政府補貼興建、原意為協助中低收入家庭置業自住的資助出售房屋「賣一間、少一間」，令當局需要尋找更多土地及花費更多公帑、人手和時間，去興建更多全新的資助出售單位。
居屋業主大賺猶如不勞而獲
有人或會質疑，政府鼓勵及協助市民自置物業，除了為求安居，另一目標是通過物業價格上升，來促進中低收入家庭累積財富，向上流動，取消「白居二」似乎有違有關政策。
筆者完全理解並支持上述政策目標，因此建議政府應以原售價再乘以期內的私樓樓價平均累積升幅，作為二手資助出售房屋的回購價，讓單位原業主可享有合理的物業增值回報，從而促進向上流動，但不應像現時「白居二」計劃般，讓本身已相當幸運地抽中居屋單位的業主，再近乎不勞而獲地獲得一筆超乎合理的財富。
澳門只能以原售價賣予房屋局
筆者早前以「香港粵港澳大灣區物業及設施管理聯合會」創會會長身份，率領一批物管業界人士前往澳門和珠海考察，期間拜訪了澳門特區政府房屋局，了解到澳門在多年前已修訂了當地的資助出售房屋——「經濟房屋」（簡稱經濟房）的轉售限制，做法與筆者的建議不謀而合。
根據當地法規，在2011年10月前出售的經濟房，視乎買家的不同情況，可在購入後6年或12年之後轉售。由於當地的一手及二手經濟房供應，跟香港的居屋一樣嚴重供不應求，澳門政府其後修改法例，將2011年10月之後出售的經濟房的禁售限期延長至16年（中途有家庭成員身故等特殊情況除外），以減少炒賣和不公現象。即使在禁售期屆滿後，澳門房屋局仍擁有優先權回購有關單位，售價上限為當初買入價再乘以期內消費物價指數變化，比筆者建議按平均樓價升幅來計算回報率更為嚴謹。
到2020年，澳門政府再進一步收緊有關限制。在2021年或以後購入的經濟房，一律只能以原售價售予房屋局，並且須扣減將單位還原的相關工程費用，變相完全禁止了新建經濟房的二手買賣，凸顯政策的主要目標是提供資助單位予合資格的市民，從而改善其居住環境。
本港現時樓市欠佳，「癲價」居屋情況已減少，加上政府面對財赤，未必有足夠現金回購，但不代表有關當局不能未雨綢繆，及早檢視轉售制度，以便在形勢有變時適時推行，令公共資源更能善用。
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員
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