溯源滲水糾紛 樓宇老化成主因｜何鉅業
發佈時間：17:12 2025-05-12 HKT
發展局局長在2024年初在立法會透露關於由屋宇署及食環署組成的滲水投訴聯合辦公室（滲水辦）近年接收到的滲水投訴個案接近或甚至超過四萬多宗。而成功找出源頭的個案亦不超過百分之15。可見滲水問題數量驚人，找不到源頭的更是佔大多數。而筆者亦相信尚有不少個案並沒有投訴至滲水辦，所以滲水問題在香港可說是座大冰山，我們所見的只是冰山一角。
香港的房屋建造方法一般以鋼筋混凝土樓板和外牆建造，而60年代或以前的樓宇部份外牆可能以磚塊建造，其實不論是混凝土或是磚塊都並不防水，這些材料含有不少微細空間，所以一般外牆必須以較堅實的批盪材料再加上外牆磚、紙皮石或者油漆避免雨水輕易滲入室內。屋頂亦必須鋪設防水層，而室內的廚房浴室必須以防水層保護防止水分滲往下層。
既然樓宇建造方法已經有這些標準做法，為甚麼會出現滲水問題呢？筆者認為樓宇老化可能是一個主要的源頭。混凝土是由沙粒、小石粒及水泥合成的材料，它有自然老化周期，老化後材料強度會逐漸降低，變得較易出現輕微裂痕。防水材料亦是合成材料，同樣會出現老化。
現代的防水材料都有一定的彈性，但老化後彈性減退，材料變得偏向脆硬，遇上壓力亦會容易出現細微破損。在戶外天台的防水層，由於太陽光熱力和紫外線影響，亦會加速材料老化的速度及程度。無論室內室外的防水層，老化後再加上混凝土樓板出現的微裂痕就會形成更明顯的弱點造成滲水的路徑。
其實不少滲水情況，都出現在一些曾經進行重大改裝或裝修工程的廁所和浴室。不少業主，當遇到滲水投訴時都大惑不解，認為他們的浴室已經重新鋪設防水層，不應該有滲漏的可能。
可是，坊間的浴室裝修工程，不少都存在設計施工不妥善之處，包括將於牆身或地台開鑿坑道收藏新鋪設的喉管，開鑿過程極容易破損混凝土或磚塊的完整性。防水層只施加於地台及牆身表面，當喉管出現滲漏，防水層絕對不能阻擋水分通過牆壁及地台滲往下層。很多時舊樓單位進行浴室翻身時，承建商沒有認真把已經出現老化的混凝土樓板或牆壁做好妥善維修，因底部的混凝土樓板牆壁出現裂痕或石屎剝落，或者由磚塊砌築的間牆開裂，在其上的防水材料亦可能因而受到破壞。
當然，新造防水層施工材料選擇不當以及工藝欠妥都會造成滲水的危機。所以，浴室翻新工作必須以更專業以及更認真的態度處理，不要掉以輕心。
何鉅業
建築測量師、香港樓宇安全學會會長
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