深圳置業︱3年前買入物業估價600萬直插至200多萬 業主當年一個決定招苦果……
更新時間:07:00 2024-01-12
發佈時間:07:00 2024-01-12

網傳深圳一個樓盤單位大約3年評估價從600萬元(人民幣,下同)降到200多萬元。買家在深圳樓市亢奮時以經營貸方式買樓,3年後卻面臨慘淡收場。事件引起網上熱議。

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近期,有市場傳言,不少購房者3年前用所持樓盤做了「經營貸」,近期陸續到期,但因為現在樓價下跌,樓盤最新評估價跟著下調,續貸金額和首貸差距較大,面臨著不能續貸、需要一次性還上大量貸款,以及還不上貸房產被法拍的風險。

深圳樓價近年大跌,業內稱樓價已基本觸底。  東周刊資料圖片
深圳樓價近年大跌,業內稱樓價已基本觸底。 東周刊資料圖片

經營貸買樓 違規操作自食其果

據悉,與房貸不同,經營貸需要隔幾年對房屋進行一次評估,評估價下調則意味著在本次評估過後,購房人能夠申請到的貸款額度小了。那麼,在借新貸還舊貸的過程中,需要購房人先將舊貸的缺口補齊,會面臨著極大資金缺口,造成經濟壓力。

經營貸中,買家看似得到了實惠,降低了成本,實則增加了很多隱形風險和未來風險。 資料圖
經營貸中,買家看似得到了實惠,降低了成本,實則增加了很多隱形風險和未來風險。 資料圖

內媒《每日經濟新聞》報道,由於樓價持續下調,現在銀行貸款評估價大概是2019年水平,銀行一般要求客戶降額續貸,或者轉到其他額度高的銀行。不過,也有業內人士指,經營貸續期和審查最嚴厲時期大概是兩年前,那時參考價被各銀行嚴格執行和抽查,有人被抽貸。現在因為市場下跌,經營貸辦理條件反而寬鬆些,也給拉高貸款成數和信用貸辦理創造了機會。

社交平台流傳,有購房者3年前用福田區頂樓複式單位做經營貸,月底到期,現在樓價下跌,樓盤評估價跟著下調,續貸金額和首貸差距較大,最近找辦法補救,目前評估機構、金融中介和銀行客戶經理都找了,均說無法處理。其續貸評論稱,當時用經營貸買樓,其實也是違規操作,現在只能自食其果。

深圳有樓盤3年評估價從600萬元降到200多萬元,買家3年前做了「經營貸」面臨不能續貸風險。 東周刊資料圖
深圳有樓盤3年評估價從600萬元降到200多萬元,買家3年前做了「經營貸」面臨不能續貸風險。 東周刊資料圖

「續貸」變「轉貸」或要降額

福田區某助貸機構工作人員黃經理表示,他們最近有在辦理「續貸」,但更多的是幫客戶辦理「轉貸」。

黃經理告訴《每日經濟新聞》,他們近期辦理的一個客戶業務,3年前用2個商舖一起打包抵押,在XX銀行貸款600萬元,今年續貸成數大大降低。「只給200多萬元,差得太離譜了,我們重新幫他找了高成數渠道,上個禮拜剛出批復可貸500萬元。」

王先生兩年前因為家庭資金需求,將家裡一個套房進行了抵押貸款,當時銀行評估價近700萬元,在之前已有的貸款基礎上他又貸出了200多萬元。今年年中貸款將到期,他從中介處了解到樓房的評估價只有480萬元左右。「之前還陸續還了一些資金,但再續貸也只能貸出幾十萬元了。」王先生表示,這幾年基本上沒有好的投資渠道,打算到期前全部還進去。

樓價下跌,樓盤評估價跟著下調,「續貸」變「轉貸」或要降額。 東周刊資料圖
樓價下跌,樓盤評估價跟著下調,「續貸」變「轉貸」或要降額。 東周刊資料圖

經營貸續貸要有門路

不過,在市場操作中,能夠全部還清的貸款者還是少數,更多人需要尋找途徑去操作轉貸,或者轉向信用貸。有銀行高管表示,在評估價比原貸款評估值降低的情況下,他們一般要求客戶降額續貸,或者轉到其他額度高的銀行。這種情況目前很常見,大部分客戶會選擇降額續貸,但有些對額度比較在意的投資客,會選擇其他小銀行。

寶安區某助貸經理表示,現在她1個月有十幾張房貸單,有客戶之前貸款380萬元,最近辦理只能貸280萬元。

2023年四季度,深圳二手房成交均價6.5萬元/平方米,比2021年歷史最高點8.3萬元/平方米跌22%,比2022年跌12%。 資料圖
2023年四季度,深圳二手房成交均價6.5萬元/平方米,比2021年歷史最高點8.3萬元/平方米跌22%,比2022年跌12%。 資料圖

報道指,雖然評估值有所下調,但相較過去兩年經營貸被嚴格審核和動態監管,當下經營貸辦理又有了「活絡」的機會。有業內人士指,現在反而經營貸續貸好操作,不嚴格。

據觀察,比如當年指導價800萬元的房子,但市場價1100萬元,很多房子是按1000萬元左右來做經營貸的。後來房價下行,跟隨指導價,就按800萬元來做經營貸了。現在按評估價來算,反而價格又可以到8成甚至9成,一些外地銀行甚至可以做得更高,所以現在經營貸的續貸反而不成問題,只要有門路,不少助貸機構在年底推出活動,貸款成數可以達到可貸評估價的7成-8.5成。

經營貸買樓屬違規操作,分分鐘自食其果。 新華社資料圖
經營貸買樓屬違規操作,分分鐘自食其果。 新華社資料圖

經營貸違規面臨被處罰

報道引述北京金訴律師事務所主任、創始合夥人王玉臣意見,操作經營貸置換房貸的中介或銀行機構,一旦被查出,也會面臨被處罰的風險,甚至還可能受到刑罰。購房人、開發商、中介機構或銀行,在購房時都不能投機取巧。在整個鏈條中,買家看似得到了實惠,降低了成本,實則增加了很多隱形風險和未來風險。而其他主體看似得到了好處,實則觸犯了法律法規,無形中也增加了風險。

據悉,2023年四季度,深圳二手房成交均價6.5萬元/平方米,比2021年歷史最高點8.3萬元/平方米跌22%,比2022年跌12%。2023年二手成交首50片區中,只有東門、華強南、福田中心區微漲1%,丹竹頭、科技園、保稅區持平,其他片區多處於下跌狀態,跌幅多在5%-20%。

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