內地90後女生狂掃「老破小」單位 賺逾8厘租金回報 認定是穩健被動收入

內地樓市持續調整，有年輕人卻大手買入「老破小」（即樓齡高、裝修舊及面積小）單位，再經翻新出租後賺取逾8厘租金回報。一名90後湖南女生在3年間買入長沙6個單位，其中1伙自住、1伙供父母居住、1伙正在裝修，其餘3伙已出租，連同買樓及裝修累計投入逾110萬元（人民幣，下同），並貸款約180萬元。如今已成「包租婆」的她接受《星島頭條》訪問時坦言，雖然要達致「財務自由」仍有距離，但認為這是相對穩健的被動收入來源。

不願交貴租 萌生買樓念頭

現年28歲的自媒體工作者黃思貓，3年前決定結束「北漂」生涯，返回家鄉長沙。她尋覓租盤時發現，符合地段及裝修要求的單位，月租動輒達2,500至3,000元，即一年租金開支近3萬元，令她萌生上車念頭，「與其一年花3萬元交租，不如努力儲首期」。

經一番搜羅後，她發現長沙核心地段五一廣場周邊，仍有不少總價僅約20萬至40萬元的舊樓。當時仍身處北京的她，即使沒有實地睇樓，已開始在網上物色盤源，並笑言自己買樓猶如「網購」。

她最終以33.7萬元買入首個單位自住，首期僅需5.7萬元，連同稅費等初期開支約7萬元，便成功做業主。她又發現，只要地段優越且翻新得宜，這類舊樓深受年輕租客青睞，順勢將置業藍圖由自住延伸至投資收租。

2023年上車 轉眼掃入6伙

黃思貓的入市步伐相當緊湊，自2023年底購入首個單位後，至2025年初結束「北漂」返回長沙，陸續買入第2及第3個單位；踏入2026年，再一口氣增購3個單位。

目前她合共持有6伙物業，旗下4伙投資物業中，一伙以43.8萬元購入，月租2,500元，租金回報率約6.85厘；另一伙買入價22萬元，月租2,400元，回報率逾13厘；第三伙以16.8萬元購入，月租1,000元，回報率逾7厘；即3伙物業樓價合共82.6萬元，每月則收租5,900元，租金回報率約8.6厘。

至於目前仍在裝修的第四伙，買入價34.2萬元，預計月租2,500元，預期回報率約8.8厘。若第四伙順利租出，4伙整體租金回報率約8.6厘，合共月租收入約8,400元。她另持有2輛Tesla用作出租，每月帶來約4,500元收入，連同3伙住宅租金，每月租金收入合共逾1萬元，基本可抵銷按揭供款。

她坦言，投資「老破小」短期內未必能賺大錢，距離真正達致財務自由仍有一段距離，但長線而言，她認為投資物業收租能帶來源源不絕的現金流，始終是一項相對穩健的被動收入來源。

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長沙年輕人口多 撐起租務需求

談及為何對長沙的「老破小」情有獨鍾，黃思貓解釋，長沙樓價相對較低，且年輕人口眾多，龐大的租務需求為市場提供強大承托力，形成「租金高、樓價低」的獨特優勢。數據顯示，長沙過去3年常住人口增加逾30萬人；而在2025年全國人口增量前十強城市中，長沙更高踞第四位，僅次於深圳、東莞及廣州。

除了宏觀數據，租客的消費心態亦是關鍵。她觀察到，現時不少年輕人著重生活質素，只要地段理想、裝修企理，他們仍願意為較佳居住環境支付較高的租金。事實上，她曾親身考察西安、南昌及江浙等地，綜合評估後認為目前仍以長沙的租金回報最為吸引。

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將地段放首位 瞄準高薪專業人士

揀樓策略上，黃思貓始終將地段放在首位，直言「地段才是稀缺資源，單位不是」。她解釋，物業內櫳殘舊，大可透過後天翻新改善，但地段、坐向及格局等先天條件卻難以改變。

她以旗下鄰近湘雅醫院的物業為例，該院匯聚了數以千計的醫生、護士及醫藥代表等中高收入人士，是極具潛力的優質客源，「這批客群就在附近工作，雖然周邊有些未經翻新的舊單位月租只需1,000多元，但只要你的單位位置優越、裝修具品味，他們絕對願意支付雙倍租金」。

基於上述邏輯，她在選址上定下嚴格界線：首選長沙核心商圈五一廣場約3公里範圍內的物業，其次才考慮放寬至5公里；同時會特別視察周邊社區配套，例如是否鄰近三甲醫院（內地最高級別醫院）、重點學校、大型商場及地鐵站等。單位條件方面，她偏好南北通透、採光良好的戶型。對於沒有升降機的舊式唐樓（內地稱「步梯房」），5樓或以上會較審慎，但若價格有足夠折讓亦會考慮。

平價樓暗藏風險  常見水電老化

不過，高回報背後暗藏風險。她指出，樓齡達二、三十年的舊樓常見水電老化問題，購入後往往要重新鋪設管線，部分涉及結構的主力牆亦不能隨意拆改。滲水更是她最避忌的問題，曾有兩個物業在裝修期間漏水至下層，引發維修及鄰里糾紛。她坦言，相比招租，翻新過程更易出現預算外開支，是投資「老破小」不可忽視的一環。

黃思貓表示，未來會繼續物色長沙的「老破小」，若遇上價格及條件合適的單位，不排除再入市，但暫無跨省市投資的打算。她強調，若位置偏遠、欠缺地鐵接駁及生活配套，即使「再平也不會購入」，因日後無論出租或轉售均難有承接力。

對於有意仿效此模式的年輕人，她提醒「切忌盲目跟風」。入市前除了要深入了解當地租務及二手市場，亦須衡量自己是否有足夠時間處理裝修、招租、維修及租客關係。雖然「老破小」入場費低、回報率吸引，但單個物業月租通常僅一、兩千元，持貨越多，管理所需的時間與精力將幾何級數增加。

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