内地90后女生狂扫「老破小」单位 赚逾8厘租金回报 认定是稳健被动收入

内地楼市持续调整，有年轻人却大手买入「老破小」（即楼龄高、装修旧及面积小）单位，再经翻新出租后赚取逾8厘租金回报。一名90后湖南女生在3年间买入长沙6个单位，其中1伙自住、1伙供父母居住、1伙正在装修，其余3伙已出租，连同买楼及装修累计投入逾110万元（人民币，下同），并贷款约180万元。如今已成「包租婆」的她接受《星岛头条》访问时坦言，虽然要达致「财务自由」仍有距离，但认为这是相对稳健的被动收入来源。

不愿交贵租 萌生买楼念头

现年28岁的自媒体工作者黄思猫，3年前决定结束「北漂」生涯，返回家乡长沙。她寻觅租盘时发现，符合地段及装修要求的单位，月租动辄达2,500至3,000元，即一年租金开支近3万元，令她萌生上车念头，「与其一年花3万元交租，不如努力储首期」。

经一番搜罗后，她发现长沙核心地段五一广场周边，仍有不少总价仅约20万至40万元的旧楼。当时仍身处北京的她，即使没有实地睇楼，已开始在网上物色盘源，并笑言自己买楼犹如「网购」。

她最终以33.7万元买入首个单位自住，首期仅需5.7万元，连同税费等初期开支约7万元，便成功做业主。她又发现，只要地段优越且翻新得宜，这类旧楼深受年轻租客青睐，顺势将置业蓝图由自住延伸至投资收租。

2023年上车 转眼扫入6伙

黄思猫的入市步伐相当紧凑，自2023年底购入首个单位后，至2025年初结束「北漂」返回长沙，陆续买入第2及第3个单位；踏入2026年，再一口气增购3个单位。

目前她合共持有6伙物业，旗下4伙投资物业中，一伙以43.8万元购入，月租2,500元，租金回报率约6.85厘；另一伙买入价22万元，月租2,400元，回报率逾13厘；第三伙以16.8万元购入，月租1,000元，回报率逾7厘；即3伙物业楼价合共82.6万元，每月则收租5,900元，租金回报率约8.6厘。

至于目前仍在装修的第四伙，买入价34.2万元，预计月租2,500元，预期回报率约8.8厘。若第四伙顺利租出，4伙整体租金回报率约8.6厘，合共月租收入约8,400元。她另持有2辆Tesla用作出租，每月带来约4,500元收入，连同3伙住宅租金，每月租金收入合共逾1万元，基本可抵销按揭供款。

她坦言，投资「老破小」短期内未必能赚大钱，距离真正达致财务自由仍有一段距离，但长线而言，她认为投资物业收租能带来源源不绝的现金流，始终是一项相对稳健的被动收入来源。

 点击睇「老破小」单位装修前：

长沙年轻人口多 撑起租务需求

谈及为何对长沙的「老破小」情有独钟，黄思猫解释，长沙楼价相对较低，且年轻人口众多，庞大的租务需求为市场提供强大承托力，形成「租金高、楼价低」的独特优势。数据显示，长沙过去3年常住人口增加逾30万人；而在2025年全国人口增量前十强城市中，长沙更高踞第四位，仅次于深圳、东莞及广州。

除了宏观数据，租客的消费心态亦是关键。她观察到，现时不少年轻人著重生活质素，只要地段理想、装修企理，他们仍愿意为较佳居住环境支付较高的租金。事实上，她曾亲身考察西安、南昌及江浙等地，综合评估后认为目前仍以长沙的租金回报最为吸引。

 点击睇「老破小」单位装修后：

将地段放首位 瞄准高薪专业人士

拣楼策略上，黄思猫始终将地段放在首位，直言「地段才是稀缺资源，单位不是」。她解释，物业内栊残旧，大可透过后天翻新改善，但地段、坐向及格局等先天条件却难以改变。

她以旗下邻近湘雅医院的物业为例，该院汇聚了数以千计的医生、护士及医药代表等中高收入人士，是极具潜力的优质客源，「这批客群就在附近工作，虽然周边有些未经翻新的旧单位月租只需1,000多元，但只要你的单位位置优越、装修具品味，他们绝对愿意支付双倍租金」。

基于上述逻辑，她在选址上定下严格界线：首选长沙核心商圈五一广场约3公里范围内的物业，其次才考虑放宽至5公里；同时会特别视察周边社区配套，例如是否邻近三甲医院（内地最高级别医院）、重点学校、大型商场及地铁站等。单位条件方面，她偏好南北通透、采光良好的户型。对于没有升降机的旧式唐楼（内地称「步梯房」），5楼或以上会较审慎，但若价格有足够折让亦会考虑。

平价楼暗藏风险  常见水电老化

不过，高回报背后暗藏风险。她指出，楼龄达二、三十年的旧楼常见水电老化问题，购入后往往要重新铺设管线，部分涉及结构的主力墙亦不能随意拆改。渗水更是她最避忌的问题，曾有两个物业在装修期间漏水至下层，引发维修及邻里纠纷。她坦言，相比招租，翻新过程更易出现预算外开支，是投资「老破小」不可忽视的一环。

黄思猫表示，未来会继续物色长沙的「老破小」，若遇上价格及条件合适的单位，不排除再入市，但暂无跨省市投资的打算。她强调，若位置偏远、欠缺地铁接驳及生活配套，即使「再平也不会购入」，因日后无论出租或转售均难有承接力。

对于有意仿效此模式的年轻人，她提醒「切忌盲目跟风」。入市前除了要深入了解当地租务及二手市场，亦须衡量自己是否有足够时间处理装修、招租、维修及租客关系。虽然「老破小」入场费低、回报率吸引，但单个物业月租通常仅一、两千元，持货越多，管理所需的时间与精力将几何级数增加。

相关文章：40岁妈卖楼套现 再借钱扫8单位收租 忧学历贬值买资产 自诩「拿银行的钱在赚钱」

相关文章：内地闲置车位突破3000万 部份屋苑空置率达6成 年轻人宁租不买 发展商劈价无人吼

相关文章：内地年轻人Full Pay买楼比例增 90后靠父母畀钱拒按揭 称不介意「啃老」标签

相关文章：内地换楼补贴扩至多城 上海业主卖旧楼换新盘 获3万元补贴 赞政策助房产流转 「老百姓和政府双赢」

相关文章：上海惊现租楼要「面试」需查问收入及作息 甚至审查社交媒体 沪漂叹身心俱疲

相关文章：高级屋苑禁住户露台晒被惹议 管理公司称影响外观拉低档次 业主反批「管得太宽」

相关文章：业主装修后厕所对正楼下厨房 30年邻居感恶心「食饭就觉得头顶有人如厕」最终交法院裁决

相关文章：40楼业主难忍等䢂时间长 声称繁忙时间「20分钟」 宁愿贱卖也要离开

相关文章：内地男逾200万购蒋介石故居对面物业 「收楼」惊觉是公厕 手执楼契却遭保安阻挠

相关文章：错信地产代理一句「远得很」掷600万买别墅 签约后竟见坟场 挞订蚀20万 官判双方皆有错

相关文章：发展商擅改规划「公厕变㓥房」 业主断言拒绝580元分红方案 负责人死撑是活化

相关文章：买家200万错买北京中伏楼花 苦等三年惊揭一楼两卖「新业主竟派师傅去装修」